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万科郁亮:楼市已入冬 房价降至合理水平是趋势

香港文汇报  2011-11-14 09:23

[摘要] 万科集团总裁郁亮昨接受内地传媒访问时表示,内地楼市现正「入冬」,但楼市其实不存在「拐点」,只是楼价降至合理水平为大势所趋。

万科集团总裁郁亮昨接受内地传媒访问时表示,内地楼市现正「入冬」,但楼市其实不存在「拐点」,只是楼价降至合理水平为大势所趋。

在08年内地楼市调控前,万科董事局主席石曾提出「拐点论」,即楼价将面临重大调整。在当下新一轮的调控潮下,郁亮则避谈「拐点论」,只认为楼价要回到合理水平是大势所趋,而行业已经「入冬」。

房价降至合理水平大势所趋

郁亮认为,今年以来的一系列楼市调控,其实是08调控的延续,当时的调控本应在09年时见效的,但金融海啸反令内地楼市更被吹捧,「所以现在来补调」。不过是次调控与08年调控亦有不同之处,比如政府是次将保障性住房提升至重要位置,是之前的调控所没有的。

郁亮更指,目前万科已经进入「冬天模式」,明年的发展策略亦将采用过冬策略。他以比赛的上下半场作比喻,而现在市场则好比进行下半场,发生的变化包括需求会更自住化、房屋需求更小型化,政府调控能力和水平增强,政策退出后会有相应替代政策接棒,避免了房价的,房地产暴利不再等。

他又谓,即使楼市已「入冬」,其间亦会发生很多变化,作为开发商,应顺应变化作出相应的对策,其呼吁地产行业应向制造业学习,「赚取应该赚的利润,制造出的产品」,而对于万科来说,郁亮坦言:「上半场我们是为普通人盖房子,下半场我们就是盖有人住的房子。」

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(来源:中国证券网)粉红衬衫,粉红袜子,白色领带,黑白格休闲西装配短裤,再加上一顶潮人必备的时尚礼帽,是的!相信你的眼睛!这位潮翻天的混搭“型男”正是万科总裁郁亮。

意大利自行车专业品牌Cervelo骑行服,配炫目的专业自行车太阳镜,环法50周年纪念版的SIDI专业骑行鞋,没错!相信你的眼睛!这位有着健硕肱二头肌的自行车运动达人也是万科总裁郁亮。

近期以来,万科总裁郁亮疑似成为某时尚杂志模特的图片在网上疯传,但日前记者亲眼见到郁亮时还是不免大吃一惊——从微胖中年男子,到健硕型男,一年之间,郁亮减肥12公斤。还记得万科当年大做“减法”,一心一意搞住房之时,石在前台,郁亮微胖的影子身居幕后;而如今,当业绩突破千亿,商业地产、资本市场四面出击,兼并、收购风生水起,外界广泛猜测万科要转做“加法”之时,石远游海外,而郁亮瘦身成功,走向台前。

从郁总,再到亮哥,郁亮已从“中年发福男”华丽变身为“时尚有型男”。或许,以后再提到万科,石一身户外装在珠峰的影像将淡去,取而代之的是郁亮时尚“熟男”形象。

“发福”的万科和瘦身的郁亮,彼此交织。我们或许可以这样揣测:郁亮和千亿万科,正共同迈进一个新的时代。

房地产业“拐点”已至?

记者提问:房地产市场调控已经持续一年多,市场格局已经发生了根本改变,有人判断,房地产十年已经过去,行业大周期顶部已现,您怎么看?

郁亮:你是不是想问房地产行业“拐点”来没来?只不过是换了一个问法而已。

在2008年时,大家认为是万科抛出了“拐点论”,并且了潮,一时之间遭到同行非议,与业主关系也陷入紧张。万科吃过亏了,吸取了2008年的教训,我们不说“拐点”了。预测性的话题我不说。

然而可以看到的一个事实是,如果把中国房地产行业的发展看作一场比赛,那么上半场赛程已经结束,这是以房地产全面市场化为标志的,结果是万科完胜;而下半场已经开始,其主要特征是政策房唱主角,而商品住宅则将回归其居住本能,功能将被淡化。

记者提问:万科在下半场比赛中将扮演什么角色?万科做了哪些准备?

郁亮:之前万科的一个宗旨是“为普通人盖好房子”,而现在又加了一条“盖有人住的房子”。万科花了大量的研发成本,探索住宅工业化,以及15平方米超小户型的可行性,万科在上海的一个项目还个引入了社区食堂,这都是在为盖有人住的房子做准备。

我觉得,万科可以上场比赛了。 

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超小户型能否获市场认可?

记者提问:连续两年业绩破千亿,在下半场中万科想要取得持续的高增长,难度会不会更大?万科下一个目标是什么?

郁亮:万科从来没说要保持“高增长”,所谓的千亿目标、1400亿目标也都是外界臆测的,万科从来没有制定过这样的销售目标。

正是因为下半场的比赛将回归商品住宅的居住功能,因此万科花费了大量成本研发,把房子的居住功能发挥到。15平方米的超小户型已经研发完成,希望这种让“更多年轻人买得起”的房子能够获得配套政策的支持,逐步推广。我们计划城市是北京,但还没终确定。

推广15平方米超小户型目前面临的政策瓶颈是限购。如果购房者在购买这一过渡性住宅几年后需要改善居住条件,但又因已购套房而被限购,那肯定会影响这类产品的推广。另外,开发这一类住宅也需要当地政府的规划支持。目前很多地方政府表示支持万科的超小户型住宅。

记者提问:15平方米超小户型能给万科带来理想的盈利吗?

郁亮:房子越小越难做。要在这个15平方米的超小户型住宅中完全放下房间内的设备,家具甚至需要订做。万科现在做这种超小户型产品盈利不大,这不仅仅为了赚钱,更是“为了社会责任”。万科未来的目标之一,是让更多的年轻人能买到买得起的小房子。

记者提问:如果不追求高增长率,对于万科这种上市公司会不会有来自股东的压力?

郁亮:并不是越省钱越能赚钱。住宅工业化,超小户型的开发,这都是需要投入的,但都是代表未来中国房地产市场发展方向的,所以万科愿意花钱去做这些事。现在不去做,以后也要做。万科有很大一部分股东在意的是公司长远发展,万科也会做到对股东“短期有交代,长期有后劲。”

记者提问:万科对商业地产市场怎么看?

郁亮:不看好。我觉得现在各地到处都在造商场,这个数量说明泡沫比较严重,今后消化起来肯定会出现麻烦。

记者提问:那万科为什么还要拿那么多商业地产用地?

郁亮:万科做商业完全是为住宅服务的。现在纯住宅地少,大多是有配套商业的地块,万科做的商业也是以社区商业为主。 

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高层动荡主因是郁亮强势?

记者提问:今年以来万科高层人事动荡不断,万科有没有进一步的激励措施出台?万科的股权激励方案行权条件比较高,加上市场因素,行权难度是不是会很大?高层的变动有没有给万科带来影响?

郁亮:为什么要说“动荡”?我和石主席都没有离开,怎么能叫“动荡”?这是正常的变动而已。

股权激励方案行权条件不高怎么能通得过?放宽行权条件,我坚决不考虑。

对于一个不断发展壮大的公司,其职业经理团队及组织能力、活力也需要不断更新,人员进出都是很正常的,即使是一些的跨国企业也不能避免。万科健全成熟的职业经理人制度决定了公司不会因为任何一位领导的离职而出现动荡。比如说,公司在接到刘爱明离职的报告后,仅用了多时间就做好了人事安排。万科有着成熟的人才培养和储备机制。

实际上,即便是离开万科的人也并没有谁在外面说万科不好。有人说,刘爱明的离开是因为与我不和。实际上前几天万科27,刘爱明还发来短信祝贺。我跟他不仅是同事,还是“山友”,去年“五一”我们还一起去登了四姑娘山。如果不和,我们能在一个帐篷里吃住那么多天吗?集团的自行车联赛,袁伯银也特地来现场看望大家。

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