[摘要] 持续已久的调控政策让房地产住宅市场进入寒冬，大量开发商纷纷进入商业地产市场，意图分一杯羹。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，前20的开发商都进入了商业地产领域。
商业地产的“掣肘”
实际上，国内开发商对商业地产前景十分乐观，背后的市场逻辑是商业地产市场的持续升温。
2011年，商业地产市场的热潮让北上广深等城市写字楼空置率下降，商铺租金也开始节节攀升。高力国际统计资料显示，北京2011年全年写字楼的净吸纳量达到561869平方米，相应的空置率下降为4.8%，平均租金水平同比上涨42.64%；此外，广州、上海两地写字楼租金价格也不断高企。与此同时，国家统计局发布的资料显示，2011年商业营业用房7370亿元，增长30.5％，销售额同比增长39.95%。这似乎预示着，商业地产的加码已经开始。
然而，对于商业地产开发，行业内一直存在较多争议。大多数国内房企对商业地产尚未有成熟的思考和管理经验，仅仅停留看好商业地产前景的初级认识。
业界人士认为，商业地产蕴藏着巨大的市场风险。万科总裁郁亮曾对《每日经济新闻》记者表示，国内商业地产一哄而上，产生的泡沫比住宅还要恐怖。
郁亮的观点并非毫无根据。2011年，商业用房开发接近万亿元，集中一线大城市的商业地产项目过剩的风险开始加剧。
今年2月上旬，2007年开业的深圳怡景城因筹措资金回购外资股东股权，两次分割卖铺，引来纠纷不断；位于同区域的世纪曾宣称高比例持有经营，但由于市场变化，不得不调整持有比例，开始售楼；近日业内还有传言称，集团因缺少开发深圳梅林另一商业项目的资金，不得不售楼。
开发商的高负债率无疑是商业地产开发的“地雷”。数据显示，内地开发商的资产负债率普遍高达70%以上。业内人士认为，国内很多公司对商业地产风险预估不足，一旦出现资金紧张、融资渠道不畅等情况，房企就会选择分割销售商业项目以求自保，或者面临兼并破产的风险。
如今，此轮楼市调控政策已经持续一年多，房企主动由住宅转型商业地产面临多大的难题？对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，一般而言，房地产行业中商业地产与住宅地产的互通性决定了企业在管理经验方面没有太大的问题，但是在招商方面，部分房企选择的开发案例缺陷过多，而且在某些二线城市，商业地产已经出现了过热的端倪。
高力国际华南区董事总经理林国东也认为，相较于新鸿基、仁恒置业、恒隆等港资商业地产公司，内地开发商对商业地产的开发还处于初级阶段，关键的瓶颈就是缺乏商业地产管理经验和商业地产人才。他认为，解决这一短板的出路，就是与有经验的商业管理公司合作开发。
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