[摘要] 近日，有人爆料说盐田新盘幸福海推出“9字头”特价房，只有9999元/平方米，关内新盘也开始hold不住，“破万盘”在市场出现了。
正在进行的两会上，政府工作报告显示今年楼市调控仍将从紧，在调控仍然不放松的信号下，近期深圳不少楼盘都开始不同程度地促销。益田大运城邦推出“18月免月供”、宝安云顶嘉园推出刚需购房减压方案，折扣达到了13万元，而房价的则属坪山深业东城御园均价跌破“7字头”。不过，这些楼盘无一例外的都是在关外。近日，有人爆料说盐田新盘幸福海推出“9字头”特价房，只有9999元/平方米，关内新盘也开始hold不住，“破万盘”在市场出现了。
3套特价房9999元/平起
据了解，关内“破万盘”是位于盐田区盐港医院后方的幸海福，今年预售转为现售，因此封盘了一段时间。从上周开始陆续推出50套单位，户型为90-127平的3+1户型，均价13000-15000元/平。
而在这批尾盘中包含了3套单价万元以下的特价房，价格为9999元/平方米，全部为45平方米的北向。项目相关负责人表示，虽然这3套特价房的户型、朝向比较差点，不过抢手，上刚推出就已经卖完了。由于推出楼盘的价格相对优惠，赠送比例也达到20%，所以上推出20套，就已经卖掉了15套。
这位负责人坦言，盐田区一直属于需求比较小的区域，面对的都是区域内客户，多有一些罗湖区的人来购买，市场前景并不看好。所以接下来还会陆续推出其它单位，赶紧清盘。
盐田房价处于关内低洼区
据中原地产罗湖东及莲塘盐田区营业董事林娟红介绍，相比关内其他区域，盐田区房价一直是处于低洼地区，这个区域基本上以刚性需求为主，市场一直都不算活跃，比如当下盐田港区域二手价格大约为12000-15000元/平方米。
幸福海相关负责人透露，虽然周边有佳兆业的三村四村旧改项目，不过暂时也没什么进展。而幸福海的2期项目也是旧改，目前仍然还处于谈判阶段。
不过据了解，今年盐田区预计将新推好几个新楼盘，主要集中在沙头角和梅沙两个，其中引人注目的是万科招商的盐田中轴线项目，预计将在今年下半年首推。
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城市更新引爆"土地革命"深市民或可关内买房
（来源：房天下）截至到目前，深圳已经公布6批城市更新计划，全市城市更新拟拆除重建用地面积达到512.8万平方米。城市更新为濒临“无地可用”的深圳提供了巨量的可用之地，其中释放出的住宅用地，犹如一颗“原子弹”投入深圳楼市，正引发一场“土地革命”，房企格局将被重建，市民有望圆梦关内买房，深圳房地产行业即将进入新一轮的大变局时代。 深圳城市更新提速
六批城市更新计划释放土地
在2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式施行，由此实现了我市城市更新工作由以城中村和旧工业区改造为主要对象，向全面城市更新的跨越。此后，我市又相继出台一系列配套政策，包括《关于深入推进城市更新工作的意见》、《深圳市城市更新提速专项行动计划》等重要文件，以及《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等配套文件，形成了较为系统的的城市更新政策体系，对促进和规范全市城市更新工作发挥了重要作用。
在2012年2月7日，深圳市政府新闻办和市规划国土委举行新闻发布会，《深圳市城市更新办法实施细则》正式公布实施。公布的实施细则共六章77条，作为《深圳市城市更新办法》的配套性规定，细则从加强城市更新工作规范性和提高操作性的角度，对办法中已有的规定进行进一步的明确、细化和深化，优化办事程序，规范操作流程，提高办事效率，并针对实施中发现的新情况、新问题作出补充规定，以推动实际问题的解决。同时，细则还与国家新出台的国有土地上房屋征收与补偿条例、市政府关于深入推进城市更新工作的意见等相关法规和文件保持衔接。
在2012年2月16日，深圳市规划国土委发布公告称，《2011年深圳市城市更新单元计划第五批计划》已经市政府批准，南山源政创新大楼更新单元等4个项目，即将进行城市更新改造。2011年深圳市城市更新单元计划第五批计划拆除重建用地面积约48.98公顷，包括南山区西丽街道源政创新大楼更新单元，拟更新方向为研发等功能；宝安区龙华街道龙津项目更新单元，拟更新方向为居住、商业等功能；宝安区观澜街道长湖头村更新单元，拟更新方向为居住、商业等功能；龙岗区坂田街道宝吉工业区（华为GX03更新单元西片），拟更新方向为居住、商业等功能。
在2012年2月2日起，深圳市规划国土委在其官网公示《2012年深圳市城市更新单元计划批计划（草案）》。据了解，2012年首批城市更新计划草案中，包括了福田莲花街道的天健工业园区的五大。
根据统计，2011年深圳分别于4月、7月、9月、12月公布四批城市更新计划，加上此次政府批准的深圳市2011年第五批城市更新单元计划以及2012年首批城市更新计划。至此，深圳全市共有六批城市更新单元计划，获准规划的城市更新项目共有57项，拟拆除重建用地面积共计约512.8万平方米。相比之下，去年至今获准规划的城市更新量，已远超过前年审批总量和去年的计划量，拟拆除重建用地面积，较前年总量和去年原计划的总量均超过30%，显示深圳自前年启动城市更新之后再度提速。
城市更新投下“原子弹”
深圳进入房地产大变局时代
在改革开放三十多年来，深圳创造了城市发展的奇迹，同时也消耗了大量的土地资源。目前全市剩余可建设用地面积有限，且分布零散，空间和土地资源难以为继的问题十分突出。深圳房地产行业的发展除了受限购、限贷等政府楼市政策的严格调控外，还受到深圳城市面积小，土地资源缺乏，是住宅居住用地匮乏的严重制约。据了解，在北京、上海、广州、深圳这四大一线城市当中，深圳的土地面积小，甚至只有这些城市面积的几分之一。目前深圳全市建设用地占土地资源总量比例已高达47%，未来10年仅能提供约59平方公里新增建设用地。深圳面临着土地资源困境，在新增城市空间资源极其有限的条件下，不断加大城市更新力度俨然成为深圳房地产业谋求发展的一个重要途径。
据深圳规划国土委副主任薛峰介绍，经过30年的高速发展，深圳在取得城市建设丰硕成果的同时也面临了包括土地资源在内的“四个难以为继”。在新增城市空间资源有限的条件下，通过城市更新活动盘活存量土地，充分释放土地资源的价值，对于破解资源瓶颈，促进经济发展方式转变，实现社会经济的可持续发展具有重要意义。
当前，深圳已经公布六批城市更新计划，全市城市更新拟拆除重建用地面积达到512.8万平方米，其中涉及居住功能的城市更新用地约424.9万平方米。城市更新为濒临“无地可用”的深圳提供了巨量的可用之地，是其中释放出具备开发建设成“商品房住宅”的住宅用地将近424.9万平方米，犹如一颗“原子弹”投入深圳楼市，长年来患有“土地饥渴症”、被迫征战他乡的深系房企，和对深圳房地产市场的高利润垂涎已久却苦无机会的外地房企，纷纷铆足劲儿争抢土地，一场围绕深圳城市更新展开的房企生死大战正在上演，这其中，自然有些占据天时地利的，如央企、国企以及民营房企中曾深耕某一、有过旧改经验的，借此威风大振或咸鱼翻生，深圳房地产行业的新一轮大变局时代即将来临。
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房企篇：
深圳房企大佬“万中招华金”受挑战
“万中招华金”，即万科、中海、招商、华侨城、金地，2000年代以来，它们迅速成长、布局，占据深圳房地产的一线主导地位。无论理念模式、开发水平，还是资金实力、土地储备，都是强的。
然而，在近的几年里，这些巨头们的主战场大多到了深圳以外，现在深圳出现的新盘里，已少见“中海”、“金地”、“华侨城”字样。在能体现房企后续发展力的土地储备里面，中海、金地分别只有90万、160万平方米，龙头万科也仅有380万平方米。依托招商局的招商地产还好，目前在深圳还有大约600万平方米建面的土地储备，其中城市更新占了5/6.
当前，一线阵营受到挑战。挑战者一是以海航为代表的央企阵营，突然间，只做航空生意的海航集团，在深圳冒出了高达687万平方米的土地储备；挑战者二是以佳兆业为代表的民企阵营，在今年上半年，佳兆业在深圳的城市更新面积便超过了520万平方米；挑战者三是以深业为代表的本地国企，它在深圳现有土地储备可建筑面积超过了600万平方米。
房产大鳄
多个央企借道入深
在2011年12月20日，华润大冲村整体改造奠基，以280万平方米的规划面积成为广东省城中村改造项目。加上已经浮出水面的湖贝项目、华润总部大厦等，华润在深圳的土地储备量超过了500万平方米。同为央企的中信，单单在龙岗申报的一个城市更新项目，就达500万平方米。
有更多之前“只闻其名，不见其身”的央企借道城市更新入主深圳，如远洋地产，一个周前，它在深圳龙岗的一个旧改项目奠基了———50多万平方米的“远洋新干线”。其它如保利，也开始在深圳大展拳脚。
在曾经主导深圳而后销声匿迹的多家国企，也借着城市更新的东风，图谋翻身了。它们的，除了和央企们一样的政府资源之外，还多了一项“地利”———早年开发而未卖掉的物业就地更新。这一大笔旧账，让深业集团的土地储备暴增至600万平方米，足以冲击头号地主交椅，已经差点被遗忘的城建、深长城等也各有数十万至百多万平方米不等的土地储备浮出水面。
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买房篇：
市民或圆关内买房梦
据房天下调查，宝安、南山、福田、龙岗四区仍旧是购房者置业青睐的区域。其中，打算在宝安区置业的网友比例，达26.43%；打算在南山区置业的网友比例占据第二位，达19.16%，而打算在福田区和龙岗区置业的网友比例分别占据了18.98%和17.17%。仅有8.9%的网友打算在罗湖区置业，打算在盐田区置业的网友占7.72%。另外，也有极少数的网友打算在惠州、东莞等周边城市买房的，比例达1.63%。而将罗湖、福田、南山、盐田四区相加，比例达到55.76%。也就是说有近六成的网友想在关内买房。
据房天下数据监控统计，2012年1月份深圳新房成交均价17105元/平方米，龙岗区成交均价15879元/平方米；宝安区成交均价13759元/平方米；南山区成交成交均价23064元/平方米；福田区成交均价26433元/平方米；罗湖区成交均价20104元/平方米；盐田区成交均价21662元/平方米。南山、福田、罗湖三区房价高居不下，比宝安、龙岗等原特区外房价高出一大截。高房价让想在深圳关内置业的市民望而却步。
深圳市2011年共批准五批城市更新单元计划，全市获准规划的城市更新项目共有57项，拟拆除重建用地面积共计约512.8万平方米，涉及居住功能的城市更新用地约424.9万平方米，其中位于罗湖、福田、南山三区涉及居住功能的城市更新用地约为24.5万平方米。
2012年2月2日，深圳市规划国土委公示《2012年深圳市城市更新单元计划批计划》（草案），拟拆除重建用地面积达258091平方米，其中新建住宅用地面积超过10万平方米。
据了解，此批计划中，福田区有一个项目，为莲花街道的天健工业园更新单元，拟拆除重建用地面积为63200平方米，拟更新方向为居住等功能。南山区有三个项目，分别是：桃园街道的西丽龙井方大更新单元，拟拆除重建用地面积为41645平方米，拟更新方向为工业等功能；粤海街道的后海（南油）更新单元，拟拆除重建用地面积13414平方米，拟更新方向为居住等功能；沙河街道的深业世纪山谷更新单元，拟拆除重建用地面积98270平方米，拟更新方向为居住等功能。宝安区一个项目，为沙井街道的芙蓉工业区更新单元，拟拆除重建用地面积41562平方米，拟更新方向为商业等功能。
随着福田莲花街道天健工业园、岗厦河园，南山区粤海街道后海(南油)、沙河街道深业世纪山谷、大冲村等城市更新单元的推进和完工，将有数量可观的商品房住宅产品推入市场，将会改变长久以来深圳市区楼市普遍以二手房供应为主的格局，市区新房供应量将在未来一定时间内大涨，同时对深圳市区新房价格产生一定影响，市民在关内买房不再局限于二手房，购买新房成为了未来的一种可能性选择。
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城市发展篇：
城市更新推动经济发展 提升深圳城市形象
作为全市老的城区，罗湖在全市率先启动了城市更新和城市刷新，先后改造了蔡屋围、水贝万山工业园、笋岗仓库区、莲塘工业区等一批工业区、商业区，催生了万象城、水贝珠宝产业集聚地、笋岗工艺城、大望梧桐山艺术小镇、莲塘互联网产业园等一批重点产业项目。万象城2010年实现销售额45亿元，为我市解决了2万多个就业岗位；水贝珠宝基地外立面政府补贴40%支持企业改造，2010年实现税收4亿元，比2008年增长了一倍；笋岗工艺城2010年实现零售额100多亿元，成为华南工艺品跨国采购基地；大望梧桐山将1700家小制衣作坊全部清理，打造成文化创意产业基地，已吸引了近300家文化创意企业入驻。莲塘互联网产业园原是电子厂旧厂房，完成改造后已有70多家互联网企业进驻，网上销售额超过10亿元……罗湖已深深尝到城市更新和城市装修带来的甜头。
2011年3月，省委书记汪洋、市委书记荣等领导同志在罗湖蔡屋围社区考察时，称赞正在这里拔地而起的深圳高楼京基100大厦是一个高水平的项目，为城中村改造和城市功能的提升探索了新路径，实现了多方共赢。并要求今后深圳的城中村改造要瞄准“现代化”和“国际化”。
开发单位京基集团打造了深圳的城市地标，拥有了集、酒店、商业为一体的城市综合体，提升了品牌开发能力和运营能力。京基100将在不断引入国际500强企业及跨国金融机构在华总部，构建的企业总部所在地，现已面向全球招商；同时携手酒店管理公司——喜达屋集团，共同打造超五豪华酒店——瑞吉酒店，将在大运会前夕投入运营，位于大楼底部的国际时尚精品购物京基KKMALL已于2010年开业，招租率达到95%，全部引进国际国内时尚潮流品牌。
易秀芸 蔡屋围原村民
改造之后住着舒服多了
蔡屋围旧改带来大的变化，首先是环境质量大大提升，原来是破旧杂乱的城中村，现在是高档写字楼、住宅集中一块的商业区；原来物业都是自己管，公共空间没人管。其次是生活有了新感觉。过去大伙总聚在一起打牌、摸麻将，现在社区活动多了，大家爱互相走动，到逛逛街；有的居民有了新目标，外出找事做去了。一句话，旧改之后，住着舒服多了，感到挺满意的。
锋 深圳市房地产研究主任
以城市更新促发展
深圳已进入城市发展促进经济社会发展的重要时期，新增土地越来越少，亟待从城市更新中获得发展用地。蔡屋围金融拆除重建项目是这方面的一个代表。它通过旧改，不仅改善了周边环境，而且提升了单位土地面积上的投入产出比例。过去，城中村占据了城市宝贵的土地资源，投入产出比很低，代之以新兴、产业后，单位面积的GDP成倍数增长，对推动经济社会发展起到重要的作用。该项目的顺利开发，还是政府、企业、原住民合作共赢的结果。蔡屋围金融拆除重建项目的成功表明，城市更新是深圳提高投入产出效益，改善人居环境，提升市民幸福感的一个有效途径。
背景回顾：
历两次深圳地产格局重构
次，1980-1999年，土地还不是为稀缺的资源，勇气才是。
1990年，商品房市场刚刚启蒙，四平八稳的国企，谁选择下海去搞地产？深深房、深特发、越众、金众、金田、益田、南光、赛格，对于老深圳人来说，这是一批熟悉的名字，他们在地产行业刚刚起步的那些年，因着国家的需要，摸着石头过河，建房子和卖房子，成就了初的房地产品牌企业，如今不少已经从房地产市场中彻底消失，回归到产业链的另一个环节，亦或是转行做了其他。
第二个回合，2000-2010，是专业化、市场化房企的崛起。机制、管理和战略定位，是深圳房企的核心竞争力。如今“万中招华金”的主导格局，就是在这个期间确立的，同时，一大批民营房企也逐步成长茁壮。
2001年万科做完减法，确立房地产开发主业。1999年，海月花园开售，招商地产渐成气候，蛇口依然是招商地产的大本营，然而从过去的城市主场、依山郡，到当下的招商观园、招商果岭，不难发现招商地产求新求变的心思一直没有断。2001年，华侨城确立了旅游地产的发展模式，从波托菲诺到天麓，在深圳本土，华侨城地产实现了旅游地产模式的复制升级。在市场相对稳定的前五年，能够沉下心来修炼，在市场上升的后五年，便水到渠成地收获了市场。和这些一线房企同步上升的，不乏新晋崛起的民营企业，比如、星河、京基、鸿荣源、佳兆业、百仕达等，多因项目而一战成名，而其产品本身也自有亮点。
如今，第三次格局重构开始，它的标志还是2009年12月1日《深圳市城市更新办法》的出台。城市更新，释放出的住宅用地，犹如一颗“原子弹”投入深圳楼市，正引发一场房企争抢深圳的“土地革命”，房企格局正被重构，市民有望圆梦关内买房，城市发展迎来新的机遇，深圳房地产行业新一轮的大变局时代刚刚开启。
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