[摘要] 房价回落的趋势早在去年第三季度就已经明显确立，在楼市的命门被限购紧紧地捏住后，价格的持续回落将是不可避免的，只是回落的幅度和快慢等节奏的问题了。
日前，深圳德永房地产评估有限公司董事总经理张伟发表观点称，楼市调控不放松，房价回落的趋势将是不可避免的，楼市有机会回落2006年水平。
的确，从市场反应来看，春节后的市场明显出现了回暖，月成交环比的大幅增加一度给市场各方带来久违的乐观心态，但细致分析就会发现，大部分购买力仍旧来自于置业，改善性需求以及性需求还是不见踪影，这就说明节后的回暖只是节前刚需过度压制后的正常恢复性反弹，主要的购房需求性质并未发生变化，在这个前提下，市场根本不可能发生实质性的转势。
房价回落的趋势早在去年第三季度就已经明显确立，在楼市的命门被限购紧紧地捏住后，价格的持续回落将是不可避免的，只是回落的幅度和快慢等节奏的问题了。理论上来说，对资金为敏感的、资金压力的供应方将会首先，反之将很可能以封盘等待来应对。反映在市场中就是一手的开发商首先，是上市公司的开发企业。
这其中，越是依赖于滚动开发模式的、负债率越高的、流动资金短缺的企业，都将成为市场中领先的急先锋，并带动其他一手项目不得已全面跟进，可以说，价格回落的阶段必然是新开盘或在售项目全面、大规模、实质性、大幅度来实现的。深圳目前也多处于实质性的开始，仍需要一定的时间和幅度才能真正触底，而且真正的底部极有可能还需考虑矫枉过正的因素，也就是即便是价格已经回落到所谓的合理价位，但由于市场信心在漫长下跌过程中形成的极度缺乏，而导致非理性的价格低点出现。
政策的底也许已经到了，即便后续还有变化，应该也只会是用左手换右手来捏住楼市命脉的替代政策出台，理论上来说，能替代限购的只能是在税收上下功夫，比如在持有环节全面征收房产税，同时在交易环节大幅提高短期转让的利得税，通过使房产的成本大幅提高的方式来抑制投机性的购房需求，达到与限购同样的效果。
但政策的底就一定意味着市场的底吗？现在看来应该远远未到，按照总理的说法，合理的价格要满足两个条件，一是要与收入相适应，二是要与成本、合理利润相匹配。问题是怎么样才叫相适应？怎么样才叫相匹配？
首先，拿房价收入比来说，银行的标准是5，联合国的标准是3，1998年国务院在有关住房改革的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴，这说明我国政府对国际标准3-5是认可的，如果以此标准计算，并按90平方米、年家庭收入16万估算，深圳房价和收入要相适应应该使单价回落到10000元/平方米，大致相当于2006年的水平。
其次，目前开发企业的利润仍旧远高于大部分行业，不然也不会有本就暴利的茅台、五粮液进军房地产业了。具体来说，从房地产企业融资的成本也可以大致上看出其利润的高低，目前15%的融资成本应该是了吧，利润如果不超过这个数还有融资的必要吗？不管怎样看，至少目前的房价和利润还没有做到相匹配。不过，随着一手住宅价格的血拼，这个条件应该很快就会满足。
后市仍将是楼市调整的漫漫长路，经济减速已成定局，CDP十二五期间的规划是7%，而今年是7.5%，也就是意味着明后年只能是更低，这意味着收入的预期减少。还有几乎到顶的汇率一旦掉头将会引发怎样的抛售冲动，这些，都需要认真考虑。就今后楼市而言，不应总想着，能保值依然不错，可能的就是手拿现金什么都不做。（注：作者系深圳德永房地产评估有限公司董事总经理 张伟）
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