[摘要] 日前，深圳出台促进产业转型升级的“1+6”文件。涉及原农村集体经济组织继受单位可用的产业发展用地入市流通等改革措施，被外界称之为深圳第二次“土改”。笔者看来，此次新政出台，至少有四大方面的创新：即首创集体工业用地入市模式、建立土地供需公开服务平台、打造差别化模式和打破工业楼宇不得分割转让的僵局。
日前，深圳出台促进产业转型升级的“1+6”文件。涉及原农村集体经济组织继受单位可用的产业发展用地入市流通等改革措施，被外界称之为深圳第二次“土改”。笔者看来，此次新政出台，至少有四大方面的创新：即首创集体工业用地入市模式、建立土地供需公开服务平台、打造差别化模式和打破工业楼宇不得分割转让的僵局。
特约撰稿：耿延良。作者系佳兆业置业公司总经理、中国房地产协会法律专业委员会委员、深圳市房地产协会副会长。
“差别化”是新政关键词
自从2004年深圳市出台《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》以来，深圳的土地已经全部转为国有，但仍有大量土地掌握在村股份公司手中，此次文件的出台有利于释放征地返还用地、非农建设用地以及尚未办理征转手续等规划用途为工业的存量土地。土地供求双方均可通过服务平台发布供求信息，真正体现市场平等交易主体地位。
此外，“差别化”是本次“1+6”文件的关键词，包括差别化供地、差别化地价、差别化管理模式。具体而言，一是采取创新型产业用房模式，企业可以通过自有用地建设，招拍挂或者在城市更新项目中配建的方式建设。通过这种差别化的土地供给方式，提供多种产业用房建设渠道，引导空间资源向符合深圳市产业发展导向的总部经济、战略性新兴产业等产业转移，从而优化产业结构。二是通过修正宗地测算规则，把工业用地的土地使用年限缩短为30年，并给予适当地价优惠的方式，加速土地流转，推动落后产能的企业和产业项目转移，实现节约集约的土地利用目的。三是通过差别化管理的模式发展产业配套住房，提倡多种产业配套住房建设方式。
大鹏第三工业区升级改造效果图
打破工业楼宇不得分割转让的僵局，也是本次新政利好，不仅明确因城市更新而建成的工业楼宇可分割转让，而且取消了自用比例不低于总建筑面积50%的限制。既鼓励了市场主体积极参与建设产业用房，又能以分割销售的方式实现工业楼宇价值化。
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分享土地财富促公平
深圳缺地是众所周知的事实。据了解，预计到2020年，深圳市的可供新增建设用地将只有59平方公里。一边是地荒，一边是大量闲置土地。据悉，2006年至2012年期间，深圳市开展的闲置土地清理工作共认定闲置土地696宗，涉及面积4.2平方公里，对于本来土地资源就高度紧缺的深圳而言，这些土地的闲置无疑是一种极大的浪费。因此，“1+6”文件出台后，可以有效释放存量土地和盘活闲置土地。
此外，新政还能促进产业转型升级，引导产业型企业向产业转型，也引导房地产开发企业建造符合产业需求的厂房及其配套措施，开发高效节能环保的产业园区，实现节约集约的土地利用目的。
由于我国目前法律严格限制集体土地流转，过去的集体土地交易多是在没有政策法规支撑的背景下，村集体成员不能真正从集体土地交易中获益。而政府则通过招拍挂的方式将土地出让后可获取高额利润，从而形成剪刀差。此次深圳市政府搭建企业空间供需服务平台，意味着集体土地交易将迈向公开化透明化，社会财富分配得以公平公开的方式进行，从而减少社会矛盾，促进社会公平正义。
此次“1+6”文件的出台是深圳立足城市实际、贯彻落实十八大关于优化国土空间开发格局的一个具体体现，也是深圳深化土地管理制度改革、大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平的有效途径。
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房企旧改能力“迎考”
那么对于房企而言，“1+6”文件的出台又意味着什么？
首先是意味着“工改工”项目将成为城市更新的重中之重。对于从事旧改业务的公司而言，一方面可以加大力度，将公司发展重心侧重于工改工项目，另一方面，需要提升工业区升级改造的能力。
“工改工”项目对产业规划要求高，同时需要企业资金及实力的支持。佳兆业置业公司有十多年的旧改经验，参与过多种模式的旧改，包括这次政府所鼓励的“工改工”项目。佳兆业目前已拥有多个工业区升级改造项目，如宝吉厂改造项目、大鹏第三工业区改造项目，是目前深圳地区为数不多的具备规划、改造、开发等综合实力的企业。
同时，以往房地产开发企业只能通过城市更新、招拍挂的方式取得建设用地使用权，土地供需公开服务平台的建立使得企业得以通过公开公平交易合法获取工业用地。值得注意的是，一般企业处理类似用地，难度和挑战都较大，也给从事旧改业务的房企新考验。但对于像佳兆业这种拥有成熟旧改运作模式的企业来说，“1+6”文件的出台，无疑是增加了获得土地资源的机会。
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