[摘要] 过去一两年，惠州滨海板块热度盖过西部滨海，叫板海南三亚。资源丰富以及交通的便利造就开发热潮，合正、华润、金融街、中航众多名企群雄逐鹿，以“规模”集中放量，动辄上千、万亩的超大规模造城式开发，密集汇聚在以惠东小径湾、巽寮湾为核心的滨海线上。深圳东海岸正在形成中国新的旅游地产版图。
过去一两年，惠州滨海板块热度盖过西部滨海，叫板海南三亚。资源丰富以及交通的便利造就开发热潮，合正、华润、金融街、中航众多名企群雄逐鹿，以“规模”集中放量，动辄上千、万亩的超大规模造城式开发，密集汇聚在以惠东小径湾、巽寮湾为核心的滨海线上。深圳东海岸正在形成中国新的旅游地产版图。
酒店、游艇等配套越来越多的出现在深圳东部滨海物业中。
深圳东机遇大于挑战
资料显示，全60%左右的人住在沿海区域；沿海地区通常是经济发达区，领跑房价。深圳东一方面具有海滩资源，另一方面背靠珠三角城市群，具备市场，正处旅游地产的启动期。据统计，深圳未来人口有望激增至2000万，而深圳的承载力难以为继，势必带来居住需求外溢。
几个支撑点可以看出，深圳东部旅游地产的机会大于挑战。点，目前惠东的旅游人口是450万，现在每年的增长数是30%，客源辐射日益广泛。第二点，目前惠州市正积极申请直通深港航线，开通之后将大大促动人口导入和区域发展。而交通的不断升级，直接带动深圳东滨海物业迈入“一生活圈”。有业内预言，未来深圳人的生活方式将与国际接轨，驱车一两个回到滨海的家，远离喧嚣，与海为邻，让身心彻底释放。
困扰深圳东滨海物业目前的问题，仍是周边亟待完善的配套。但是也有项目提出要打造深圳人“居所”的目标。引人注目的华润集团的华润小径湾引进艾美五酒店、早教、国际、华润大学以及打造国际质感的滨海商业街和滨海健康俱乐部，从生活、休闲、健康、运动、文化五大主题配套铸造深圳东滨海生活。可以想象，未来不仅仅是“5+2”的模式，而是365天全天后无缝式的居住方式。极大延展了深圳东度假居住的内涵。
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竞争白热化引发“海湾战争”
在小径湾、巽寮湾、港口双月湾沿线，除了开发多年的金融街金海湾，碧桂园(小区网论坛)十里银滩、合正东部湾、万科双月湾、富力威尼斯湾等大盘项目也陆续入市。当地的总建设规模预计超4000万平方米。开发时间至少在3-5年。据统计今年该板块将新推洋房、超过2万套，别墅类物业约5000套。伴随着深圳东滨海热度的提升，开发商推盘进度也不断加快。而开发商之间的竞争更趋白热化。
在东部滨海板块中，规模小的万科双月湾，约75万平方米；的是金融街项目，占地面积达到2900万平方米，致力打造的滨海旅游度假地。富力威尼斯湾占地7000亩，约530万平方米。旁边还有一个4000亩的项目，两个项目会规划成为一个整体。碧桂园十里银滩占地144万平方米，合正东部湾占地133万平方米。
“未来三至五年，这里将成为热的，也是有的海岸住宅。”一位开发商坦言。这么多的货量、这么大的市场，各家在营销手段、产品开发、后期服务、提升上都投入很大精力。除了自然资源外，在五酒店、游艇会等配套上也下足功夫，比如金融街规划有5家五酒店，合正东部湾大打游艇牌，碧桂园·十里银滩的酒店会所也已开业。
同样也有来自业内的质疑声，如此低价格的定位、大跃进式的开发，对区域发展或将弊大于利。观点指出，政府在这里面没有获得长期，企业也没有获得更好，消费者貌似买了房，但是人群的质素跟不上，消费力也不够，因此难以支撑项目规划的配套。因此如何避免出现“黑灯区”，持续运营区域，成为入驻开发商共同面对的问题。
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合力打造“深圳东”品牌
“旅游地产是一个新的产业，在五年前或者是十年前都没有。”专业观点认为，目前滨海线上大部分项目尚属于景观地产，十几家品牌房企抢滩，整体推盘量惊人，无论是旅游资源价值也好，还是房子本身质素，配套也罢。深圳东沿海要真正地投入大海的怀抱，还缺乏运营元素。
比如深圳东部华侨城，成功运营主题公园和酒店，得以支撑其项目价值，又比如海南，先有了旅游产业，从而带动房地产业。换而言之，地产价值不取决于风景，也不取决于房子本身，取决于消费能力。旅游元素越丰富，配套越齐全，消费人群越多，影响力就会水涨船高，辐射面也会更广，形成一个互动和良性的发展态势。而地产的品质、运营的手段，以及政府的政策培育以及资金投入，上述因素都将影响区域后续发展。
大盘云集、房企扎堆，政府与房企如何协力打造区域？目前板块上的几个项目，都在不同程度的进行特色旅游因素的挖掘。比如说金融街善于做度假区运营，合正东部湾发掘了希望借助游艇小镇来度假的消费群体；双月湾虽然距离更远，但有古城、渔港等因素，契合深海度假主题。目标客群不同，需求也不同，每一家开发商产品看似相同，运营的核心则各显风情。
“在整个湾区里形成合力，每一个开发商发挥自己独特和善长的。齐心协力把‘深圳东’品牌做起来，去影响珠三角、辐射到。”一位巽寮湾的开发商的如是说。
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