[摘要] 步入11月下旬，深圳楼市的冬季“气温”好像已经基本定调，截止目前，深圳共有13个项目开盘或者加推，共有超3000套新品入市。
时间步入11月下旬，深圳楼市的冬季“气温”好像已经基本定调，截止目前，深圳共有13个项目开盘或者加推，共有超3000套新品入市。
然而，在大波供应来袭之时，目前各地纷纷出台楼市调控调整方案，犹疑不决的心态又因此在市场上弥散开来。面对着徘徊不定的置业者和渐显平淡的成交格局，面临年底冲关任务的开发商使出了浑身解数，力图打赢这场冲关战。
市场成交：“银十”热度已过，观望渐浓
与热火朝天的供应和营销活动相比，近期深圳一手楼市成交稍显热度不足。
在经过连续两周的大幅上涨之后，11月11日至11月17日这一周一手住宅成交1005套，环比下降37.62%。与此前十月底至11月中旬两周1400多套的周均成交量相比，略显逊色。
不过，中原地产认为，此前两周单从数据周均成交1400多套来看，市场似乎依旧在升温，尤其是一手住宅，连续两周量价齐升。
然而，由于备案的延迟性，这仅仅是前一两个月市场成交情况的后续反映。从目前实际情况来看，市场观望情绪日益浓厚，新推楼盘成交普遍不太理想。
中原地产对此前开盘项目的监控显示，多个项目开盘当天销售率普遍为5-6成，并非开发商宣称的8至9成。记者在多个新盘现场也看到，虽然开发商对外宣称开盘销售达8成乃至9成。
但是一旦问及是否还有余量房源可供挑选，置业顾问就会立马应承，货源还有得挑。
置业者的心态也明显有了转变。不论是中介地铺还是楼盘现场，访客量和实际成交量都有了明显下滑，据几家中介代理介绍，11月以来，客户上访量比之以前少了约30%。
不过，深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄估计，11、12月的成交水平估计会与10月持平或者小幅下滑，不排除11月底因为个别有些项目赶在年前入市，新增供应给市场成交带来小幅上涨。
侧重营销：折扣不大，营销招式轮流来
面对着深圳楼市第四季度的供应大考和在楼市面临调整大关前徘徊犹豫的置业者，开发商自然没有等闲以待。
进入11月以来，虽然传统“金九银十”的楼市旺季已经过去，但整个市场的活跃程度却不减。尤其是开盘前夕针对置业者的各类蓄客和促销活动，此起彼伏。
进入11月以来，已经有包括恒大国香山、华盛盛荟、仁恒峦山美地在内的近10个项目开放了营销或者新品样板房。
而卡在开发样板房与开盘节点之间的项目，也利用时间举办各种造势活动吸引置业者眼球，例如不少楼盘就在双十一“光棍节”大打80后青年置业文章。
在各类营销活动中，开盘优惠折扣是受置业者关注的。在山海美域办理VIP客户可以优先选房，除了享开盘当天优惠之外，还可以有折上9.9折优惠，新四季御园开盘则享有2万抵6万优惠，鸿威de 森林甚至推出10套总价136万元的特价房单位。
不过也可以看出，新盘开盘或者加推优惠其实都相对较小，一般多是9.8甚至9.9折的优惠。
相比之下，商业产品则在开盘折扣上显得诚意十足。
在京基滨河时代项目现场，负责接待的置业顾问告诉记者，如果提前办理诚意客户，冻结10万诚意金，即可在开盘的时候享受三个点亦即9.7折的优惠。
对此，玉家雄表示，由于一手住宅受到“限价令”影响，而且近期范围内成交均价普遍上涨，开发商开价比较强势，少有让利行为。
而且深圳二手住宅房价比一手涨幅快，“限价令”让不少开发商心理感觉项目定价偏低了，在限价的基础上再有更多折扣，多数开发商都不愿意。而商业不限价，而且现在市场成交也不太差，所以开发商会定一个进取的价格，当走量缓慢时，会采取较大的优惠幅度。
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