[摘要] 集体建设用地入市难题，终于在深圳打开一个缺口。
集体建设用地入市难题，终于在深圳打开一个缺口。
1月18日，深圳市发布《关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其六个配套文件（下称“1+6文件”）。
这份深圳市2013年一号文件中，提出鼓励原农村集体经济组织继受单位将手中的工业用地上市流转。
此前，虽然集体建设用地入市的改革呼声甚高，但一直无所作为。深圳一号文件公布当日，就被解读为“深圳集体用地将放开入市”。
但此后深圳方面强调，因为深圳土地已全部实现国有化，因此“集体土地进入市场”一说并不准确。
实际上，经1992年和2004年两次土地统征统转，深圳已不再有集体土地。
此次深圳政策创新，主要是针对城镇化过程中存在“部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了”的历史问题。同时，改变部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租的现状，以期盘活土地资源，为深圳转型升级腾出更大空间。
对于土地紧缺的深圳来说，其经济发展的瓶颈正是“合法外用地”无法有效利用。
而处理好土地历史问题，并将这些土地纳入合法框架，正是其此轮土地改革的重点。“集体工业用地”入市的政策创新，则打开了一扇窗。
从工业用地破局
“1+6文件”称，“原农村集体经济组织继受单位在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。”这意味着，集体经济组织无需遵循既有的征转国有用地规定，只要将现有的土地利益关系理清后，便可进行土地公开出让。
与中国其他城市一样，深圳过往的经济发展模式也是以土地换取GDP的增长。
但经过30年来的发展，深圳存量土地几被开发殆尽。
据深圳市公布的数据，至2011年，该市实际用地达到934平方公里。按此计算，此后间，深圳仅有42平方公里土地可供使用，如果以每年10平方公里的速度开发，五年之后，便将无地可用。
土地的稀缺，逼迫深圳脱离“土地财政”。
2012年，土地出让金仅占该市财政收入的不足20％。深圳对于土地短缺的状况也一直有所忧虑，并开始在急速扩张的道路上回头，转而提倡集约发展。
同时，深圳市近年提出加快产业转型升级步伐。
深圳市副市长吕锐锋表示：“产业的发展对深圳来讲，面临着一个突出的问题，就是土地资源、空间资源不足。因此必须充分挖掘土地资源，通过空间资源的再配置、再优化达到促进产业转型升级和城市质量提升的目的。”
在梳理存量土地过程中，深圳发现，原农村集体用地数量极为可观。原农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地，其中合法用地仅有95平方公里。在没有合法身份的这类土地中，大多以俗称为“小产权房”的违法建筑及工业用地两种模式存在。
其中，以村集体组织和自办股份公司兴建的房屋或是由农民自行组织建造的住房，虽然其所在土地已属国有土地，但因无法进行产权登记，被称为“小产权房”。
而2004年转国有的过程中，一部分集体工业用地并没有被纳入补偿范围，依然被村集体控制，或在早期被低价出卖。
“因为没有合法的手续，现在的结果就是政府用不了，企业用不了，村里也用不了。”一位深圳市规划与国土资源委员会（下称规土委）官员介绍。
此次，深圳尝试选择了相对容易的工业用地，而避开了更为人所瞩目、规模更大的“小产权房”问题。但深圳规土委人士透露：“假如可以妥善处理此类工业用地，今后，相关经验可以拓展到公共设施用地、用地，甚至连片的既有空地又有建筑（违法或不违法建筑）的用地。”
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