[摘要] 集体建设用地入市难题，终于在深圳打开一个缺口。
政府退到哪一步
对于此次集体土地入市政策，深圳市规土委方面出言谨慎：“（政策）对目前的土地制度没有突破，它的意义在于，通过利益平衡机制，处理历史问题。”
“6+1文件”提出，符合条件的村集体工业用地通过挂牌方式公开出让时，有两种分配方式可选择。
种方式是所得50％纳入市国土基金，50％归原农村集体经济组织继受单位；
第二种方式是所得70％纳入市国土基金，30％归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20％的物业用于产业配套。
此外，为调动原农村集体经济组织的积极性，对其申请纳入全市统一的产业用地市场的合法留用地，还可免收《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（198号令）规定的工业类用地需缴纳的地价。
据《财经》(博客,微博)记者了解，深圳市将在春节以后展开试点，然后公布实施细则和流程。
据接近政策制定的人士表示，未来实际的做法可能是，对符合限定条件的土地，经村集体同意后，与政府签订补偿协议，再进行招拍挂。
“市政府不是主要从利益角度考虑，但也不可能没有利益。今后拿什么来支持城市和产业的升级转型，为产业提供城市配套、基础设施等，这些问题不仅深圳，许多珠三角及东部发达城市都要面临。”前述深圳市规土委人士说。
但在国家发改委城市和小城镇改革发展主任李铁看来：“地方政府仍然是想获得短期土地，改革并不彻底。”
李铁认为，政府用于城市建设的投入应该来自于长期的税收及因此而产生的贷款，政府可以通过个人所得税、不动产税等制度性设计来平衡土地，而这一切的前提首先应该是土地同权。
按照深圳市的计划，未来还将搭建公开透明的产业用地供需服务平台，土地主管部门每季度在此平台公布产业用地区位、规模等。企业可借此了解产业用地供应计划，提交用地申请，改变以往需向不同部门提出申请的局面。
“这个政策也意在帮助股份公司（原村集体经济组织）调整产业结构、转型升级。”深圳市副市长吕锐锋表示，要引导“地主”升级为“资本家”，通过持有股份、参与到更高优的产业，提升土地利用价值。
前述深圳规土委官员解释，通过土地改革，村集体手中的地将会逐渐减少，在无法继续通过违建致富后，村集体股份公司必须面临转型。
在土地资源紧约束的压力下，深圳谋求产业的升级与转型，不可能绕开村集体经济组织，如果仍然保持政府垄断土地的格局，不承认集体土地的利益主体地位，深圳的“合法外土地”问题就无法解决。“深圳市为处理土地历史问题打开了一扇窗。以此试水，看能否解决这一类型的问题。”一位深圳市官员说。
学界对深圳的此次尝试大都持肯定态度，在刘守英看来，集体建设用地进入市场，就会破除政府以土地来推动工业化、城镇化的模式，产生多个权利主体，城镇化发展会更健康。
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