[摘要] 集体建设用地入市难题，终于在深圳打开一个缺口。
深圳可谓土地制度改革的先行者。
1978年，深圳敲出了中国土地拍卖槌，而后，又探索“转征分离”的用地模式。
2004年，深圳一举将其域内集体土地全部转为国有土地。
2012年5月，国土资源部、广东省宣布《深圳市土地管理制度改革总体方案》，被称为深圳“第三次土改”。
按照深圳市政府的计划，“第三次土改”分为近期和中远期两个阶段。近期阶段的目标包含健全土地权利体系，明确各类土地使用权的取得条件、权利主体与客体、权益内容以及分配原则；完善土地有偿使用制度、实行差别化土地供应和地价管理；健全土地节约集约利用机制、创新土地二次开发利用机制等。其部分内容体现在“1+6文件”中。
入市与“自征自转”
根据现行《土地管理法》，农村集体土地只限于农用或自用，不得转让给非农民主体用于非农建设，尤其对于宅基地的流转，更是严格禁止。
在这种法律框架下，农村集体土地必须经过国家征用转为国有土地之后，才能进入土地市场，这也正是土地征收制度的来源。
深圳虽然在2004年将集体土地全部转为国有，但是大量的土地仍然掌握在村集体组织手中。
慑于深圳市高昂的地价，用传统的征转模式盘活这部分土地的思路已然行不通。
此次出台的政策，是对新解决方案的探索。
“1+6文件”将两类集体用地纳入其中，而其入市条件也有所区别。
类为“原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入市场”。
据参与文件制订的深圳市房地产研究法律部部长卓洁辉介绍，所谓“合法工业用地”，主要是当年政府征地返还的部分工业用地，这是当初为了让农民参与城镇化过程而设置的政策，征地返还比例一般在5％－10％。直到目前，这些土地有许多都没有签订用地合同。
这批工业用地已经过了征转和补偿手续，一般都有政府相关部门的用地批复或是红线图，原则上只要有其中之一，即可以作为合法依据。
据卓洁辉介绍，对于这一类土地，只需原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过政府指定的公开交易平台，即可挂牌出让，所得归原农村集体经济组织继受单位。
“因这些土地产权事实上还是在原村集体手里，允许这部分土地入市，是个突破。”国务院发展研究农村经济研究部副部长刘守英说，这在实际上已经承认了集体土地与国有土地在统一的规则下平等地参与城镇化。
另一类为“尚未完善征（转）地补偿手续且符合规划的工业用地”，即被当地称为“合法外用地”的集体工业用地。此类土地在原农村集体经济组织继受单位先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，也可进入市场。
在官方描述中，这是政府让利，也就承认了原农村集体经济组织继受者过去“非法转让行为”，并与之一起分享土地入市流转。但前提是需要原农村集体经济组织理顺经济关系，并拆成空地。
“但这实际上是一个由原村集体‘自征自转’的过程。”刘守英说。原村集体的工业用地通过这种方式进入交易平台，终是失去了土地，政府垄断土地的格局并没有变。
面对权益意识强烈的原村集体组织，深圳市的这一制度设计很难落实。深圳市规土委人士也承认：“农村集体经济组织会算自己的利益，不会的农村集体经济组织都这样做。”
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
