[摘要] 限购令下，房产中介是度日如年还是赚得盆满钵满？面对严调控，房产中介是挖掘潜能还是剑走偏锋？从今日开始，新快报将陆续推出揭秘房产中介生存法则的系列报道，其中将曝光中介人员用假客户探业主实价、以求购之名钓房源、中介业主联手合围买家等伎俩，彻底踢爆部分中介为赚取而无所不用其极的不良行为。
★开篇语
在限购令下，房产中介是度日如年还是赚得盆满钵满？面对严调控，房产中介是挖掘潜能还是剑走偏锋？从今日开始，新快报将陆续推出揭秘房产中介生存法则的系列报道，其中将曝光中介人员用假客户探业主实价、以求购之名钓房源、中介业主联手合围买家等伎俩，彻底踢爆部分中介为赚取而无所不用其极的不良行为。
“××华庭，63方才九十几万元？”这让不少欲购房者心动，可这是去年的价格，中介只是用它作“诱饵”，引诱顾客进门。从4月11日开始，新快报两路记者以求职方式，进入珠江新城和天河北两家房产中介卧底。半个月的卧底经历，不仅让房产中介违规办理虚假纳税证明的黑幕大白天下，也让房产中介原生态的生存状态进入公共视野，更让一些鲜为人知的中介骗术浮出水面。
招 无中生有
假房源引顾客 假客户探业主
“××华庭，63方才九十几万元？”驻足店外的路人指着广告单满脸怀疑：“这都好久了吧？”
在一旁的中介员小林笑容可掬：“是真的，但是这几套已经卖出去了，不如您进店坐一坐，我们电脑里还有很多房源，您喝杯水慢慢挑。”
如果邀约不成功，客人一走，小林便笑：“几个月都不止了，去年的价格，你说久不久？”
利用虚假房源已成中介兜客的手段，目的都是为了引客人来店，来了就推说之前那套房子租（卖）出去了，“现在成交都很迅速，不过没关系，我这里还有其他房源，总有一款适合您，但是下手要快哦！”
假如你是业主，一定经常接到中介这样的电话：“您的房子租出去了吗？我这边有客人想看房，什么时间方便呢？”等你回答之后，中介也许会说，我这客户是女孩，白领，很爱干净。等你流露出满意的话语，中介便话锋一转——不过我这位客人的预算是2300元，您觉得怎样？
在一番讨价还价，你不得不亮底牌说实价，不过，那头的看房却杳无回音。没错，你接到的不过是中介跟进房源和套底价的问话。编造物美价廉的房源吸引顾客，捏造子虚乌有的客人试探业主，在房产中介已是常规的手段。
在中原地产新侨怡分行卧底期间发现，门店显眼的笋盘推荐，报价基本都是虚的；各大房产门户上放的网盘，很可能连房源都是假的，图片不过是从别处复制粘贴。
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第2招 抛砖引玉
求购是诱饵 钓房源是真
“求购房屋（中介勿扰）”并非出自卖家之手，而是中介派发
兵法有云：抛砖引玉，类以诱之，击蒙也。中介业务员不一定都熟读《孙子兵法》，但钓鱼这一招，他们却耍得游刃有余。
在记者卧底期间就多次发现，在一些楼盘楼梯口捡到写着“求购房屋（中介勿扰）”字样的纸条，并非出自想省掉中介费的卖家之手，而正是楼盘中介业务员所派发。
如果联系方式一到手，什么都好谈，软磨硬泡，业主也不会拒绝中介的主动服务。等到有实客介绍给业主，谈妥签约，这套房源的中介费自然就兑现了。
还有更省事的收集房源方式，找小区物业，找保安，关系拉得好，可能只是两包烟的人情，以后这小区有什么房子卖或租，中介业务员都能很快知道。
中介“前辈”告诉记者，还有一种途径是找别的中介公司，当然不是光明正大跑去买资料，私下找到里面的小员工，搞关系，给好处，房源到手，互惠互利，很多小中介都是这么做的。
据了解，房源的小中介惯用这些方式，每隔一段时间，到小区各个出入口张贴或派发这样的传单，求购就写明购房心切，求租强调“大学生”，等上一阵多少能收到几个房东的电话，许多房源就是这么来的。
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第3招 瞒天过海
中介费让利 其实是幌子
九折！别人问你，你一定要说是我们的常客哦，不然公司会追究我的！
在卧底期间，记者发现，在房产中介，中介费的优惠名目，实在是一项进可要价、退可让利的“诱饵”。
如果业主明确表明不会支付中介费，买家自然成了中介的攻心对象。“购房打折”是惯用促销手段。
2011年4月20日，在中原地产新侨怡分行，一单买卖房价谈妥，但买家也不愿意单方支付3个点。中介业务员黄小姐一副勉为其难的样子：“这样吧，我帮你争取我们VIP的折扣，九折！别人问你，你一定要说是我们的常客哦，不然公司会追究我的！”
买家还是不同意，艰苦的拉锯战之后，小黄痛下决心打了若干个“请示”电话，终让步：“2个点，底价啦！”
买家心花怒放，当即成交。看似捡了，其实仍是幌子，而就在4月19日，这家中介成交了一单买卖，因为买家态度坚决，中介狠心答应“只收一个点”，毕竟“少赚也是赚”。
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第4招 欲擒故纵
三方谈价钱 中介是导演
谈价虽然以买家的坚持而破裂，但经理并不失望，笑着说，“业主今天演得很好。”
中介都是演员，也是导演。卧底期间，记者就欣赏了这样一场“好戏”。
4月20日晚，在中原地产天河东分行，买家、卖家、中介三方会谈，买家多一万不给，卖方退一步不让，双方拂袖而去，眼看工夫白费，中介仍镇定自若，因为，这一场戏，完全在他们意料之中。
这天上午买家看房，中意的一套房放盘价210万元，而买家预算200万元。中原地产新侨怡分行中介业务员黄小姐表示业主已是底价，但自己会尽量替买家争取，回头给消息。
返回店后，记者听到黄小姐打电话发出指示：“你给业主打电话，给他洗脑，你知道怎么洗脑的哦，狠狠地压价”。另一边的经理也插话“也不是说狠狠压，你给他说新政策”。黄小姐接着对电话那头说：“嗯，说个人所得税要改成部分20%征收，以后更难卖了。”
过没多久，黄小姐接到电话，听起来应该是业主接受了“200万”的价格。
晚上7时，买家和业主被中介请到了邻近的一家分店。之所以不在自己店里，是担心另一组的人“抢单”。
记者未能进入会议室，却见证了另一番“各个击破”的场景。谈判两中，业主夫妇分别被经理请到会议室外“开小会”各一次，共同请出一次；买家被黄小姐请出一次。根据经理之前的指导，这是“在业主面前，你要让他感觉你完全是在帮他争取；在客人面前，你要让他相信你是站在他这边”。
虽然下午的电话攻势应该已让业主能接受200万元的底价，但当晚业主咬定205万元，中介则苦口婆心。业主不时接到“其他客户”打来的电话。
尽管未谈成，但业主和买家离开后，经理并无失望，笑着说，“业主今天演得很好。”当得知买家出门后进了隔壁地产，经理和黄小姐打消找人假扮其他中介试探买家的念头，“马上约明天！”
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