[摘要] 一向城市外围郊区拿地造房的万科，拿地策略开始转向城区，近期闹得厉害的当属万科与佳兆业两大房企争抢深圳核心区的南园新村旧改项目引人瞩目。此外，一直专注做住宅的万科也开始办食堂、开商铺，万科向商业地产跃跃欲试，是郁亮的一意孤行，还是得到石默许？万科的发展模式真的发生转变了吗？
编者按：一向城市外围郊区拿地造房的万科，拿地策略开始转向城区，近期闹得厉害的当属万科与佳兆业两大房企争抢深圳核心区的南园新村旧改项目引人瞩目。此外，一直专注做住宅的万科也开始办食堂、开商铺，万科向商业地产跃跃欲试，是郁亮的一意孤行，还是得到石默许？万科的发展模式真的发生转变了吗？
第30期今日话题，房天下与您共同关注“进城抢地办食堂，万科深圳模式转变?”
转变1：万科进城抢地
万科OR佳兆业？南园新村旧改受两大房企“宠爱”
5月29日上午，万科官方刊物《万科周刊》在其官方微博上发帖称，“5月25日，深圳万科正式签约福田新项目。项目位于福田深南大道南侧，一期建筑面积约20.9万平方米。”当天，石又在自己的微博上欣喜地转发这一消息。据了解，万科深圳公司与合作方正式签署深圳南园新村的旧改项目合作开发协议。万科公司负责人表示，将把南园打造成城市更新领域的示范样板工程。而在南园新村现场拉起“强势进驻”横幅的佳兆业又作何感想？这个位于深南大道南侧的旧改项目已然成为两大开发商眼中的“肉”，可究竟是万科，还是佳兆业获得此旧改项目呢？[详细]
疯抢南园新村业主
1比1.4！拆赔比深圳历史之
6月9日，佳兆业集团（深圳）有限公司在南园新村内贴出“劲爆让利”的宣传单，“争夺战”愈趋激烈。
告示称，“佳兆业郑重承诺：南园项目拆赔条件决（绝）不低于任何竞争对手”。随后列出包括“签约奖10万、赠送停车位、送6年物业管理费、装修补偿1500元/平方米”等多项承诺，拆赔比例更达到“1:1.4”。
媒体称，这是深圳旧改拆赔比例。
知情人士介绍，万科随后试图与佳兆业洽谈合作，但双方未能达成合作。6月18日，《万科拆迁补偿新标准》“出炉”，拆赔比例从1:1.33提升至1:1.4，其他“实惠”不逊于佳兆业的情况下，签约奖金还多了2万元。[详细]
福田区城改办：
南园新村改造已被叫停 两巨头争地全部不合法
福田区城改办表示，目前南园未纳入城市更新计划。按城市更新细则，住宅小区更新改造意愿征集由政府组织开展并申报计划，项目立项后，由意愿改造的开发商根据政府的指导意见提交补偿方案，终由哪家开发商作为实施主体进行改造由业主自己选择。目前南园新村还未到签订任何拆迁补偿协议阶段。
同时，福田区城改办表示，据新出台的城市更新细则，无论哪家开发商进驻小区进行改造意愿收集工作都不合法，政府也未授权。该负责人表示，南园新村的改造意愿征集和协议签署工作必须立即停止，任何单位必须无条件退出。[详细]
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转变2：办食堂
万科试水社区食堂
万科集团特色连锁餐饮品牌“第五食堂”首店6月15日在深圳坂田万科城正式试营业。次日，“第五食堂”正式北京，亮相中粮万科长阳半岛。此后，上海、嘉兴的万科项目都将陆续引入“第五食堂”。
中粮万科长阳半岛第五食堂的开业现场，笔者看到，万科“第五食堂”采用的是怀旧风格，简单干净的用餐区，全木质的装修，就餐环境温馨而轻松，旨在为万科社区居民服务，成为业主的私家食堂。
关于此名字的由来，万科相关负责人介绍，“食堂一直没油水，单位餐厅又无法让人放松就餐；由于食品安全问题，社会餐饮一直让人不放心，而如果平时事务繁忙，在自家厨房做饭便会显得手忙脚乱，也不是件轻松的事，所以第五食堂便成为消费者可以选择的第五个就餐空间，”万科方面的相关负责人透露，第五食堂将为业主营造家的感觉，提供生活方式的便利性。
日前，随着第五食堂日前的开业，中粮万科长阳半岛的社区生活配套已经实现了升级，能极大地满足消费者的生活便利性，同时，由于其不以盈利为目的，但是又注重品牌和口碑，不但价格亲民，还为业主提供了绿色的品质生活。而更为重要的是，第五食堂注重文化性，具备家庭、邻里聚会交流的功能，使社区文化更为丰富。
据悉，万科进军社区食堂历史由来已久，2011年在上海四季花城开业的“四季食堂”就颇具名气，但此时的社区食堂仅仅是作为万科物业配套服务的内容。随着万科“第五食堂”的正式推出，未来不排除将万科社区食堂统一运营的可能。[详细]
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猜想：
万科竞争策略或“大转弯”
“万科试水社区食堂，表面上看是为了丰富社区配套，提升客户满意度，实际上则是万科市场竞争策略的进一步调整，”业内分析认为，住宅市场屡遭调控，楼市竞争更加白热化，而如何巩固市场，已经成为开发商思考的重点。
实际上，作为行业的龙头企业，万科一直在根据市场不断调整并丰富竞争策略。在楼市竞争的初级阶段，万科将住宅质量作为重点，并且为了提高居住功能，一直对户型进行研究并不断改进。此后，万科又率先在业内倡导绿色低碳住宅，并率先实现非毛坯以及走住宅产业化之路。随着拼服务成为楼市竞争的重点，万科又持续在物业服务上发力，并提出五步一法创新服务法则。
关于第五食堂的设立，来自万科方面的解读显得更具谋略。“现阶段，房产更需要实行可持续发展战略，如何使客户对万科的品牌产生信任度这是重点，”北京万科副总经理肖劲说，所谓品牌信任度，就是对于万科的业主来说，如果需要进行二次置业，他们能将万科的楼盘作为考虑目标。
如何加强客户对万科的品牌信任度，从而实现重复购买率？“一方面要求产品必须足够好，另一方面要给消费者提供优越的居住体验，从而加强业主对万科品牌的忠诚度，”万科相关负责人表示，而第五食堂便是强化业主居住体验的重要一环。
目前，万科的重复购买率已经位居业内领先。根据调查显示，万科现有的业主中，仅仅万客会的会员重复购买率就达到65.3%。[详细]
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转变3：
万科商业地产：Yes Or No？
郁亮：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。
去年11月16日，在位于深圳大梅沙的新总部万科，万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合对外公布了万科的新战略。在战略中，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。
虽然这一消息来势突然，但却被认为意料之外情理之中。分析，万科此举其实之前已有征兆，随着中国房地产企业告别青涩进入成熟阶段，结构调整就只是时间问题。
石：万科战略没有改变 仍是专注住宅产业
“万科的战略没有改变。”近日，万科企业股份有限公司董事会主席石在回答某商业地产业内人士微博评论的时候，明确对万科战略发展表态，表示万科的战略没有改变，目前所做的商业地产只是在做住宅的同时涉及到的。
石：“如果有，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里一套住宅是万科造的。”
石在微博评论道，万科的业务拓展重点仍然是产业化、非毛坯、绿色建筑。商业只是随着住宅规模扩大而带的附属品，涉及到酒店、写字楼、商场、医院等不动产项目，即使一个小的比例也是不小的规模。
石日前才首度直接回应他与郁亮的观点分歧时“对我而言，只要不是致命的，即使你认为对方是错的，你也要尊重”、“该怎么做，郁亮说了算。”
石此次非官方的表态不知是否暗示着“万科还是我说了算”，但可以明确的是石的万科发展战略还是以住宅产业为主，商业只是附属品。[详细]
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