[摘要] 目前，深圳是国内大中城市中尚无实行住房公积金制度的城市。深圳市住房公积金管理表示，该市住房公积金贷款业务力争在今年9月底前正式上线。预计今年深圳可发放的公积金贷款约百亿元。深圳住房公积金政策，是不是一种变相拯救楼市的举措？能否释放积压的潜在房票？深圳“金九银十”楼市能否重现？
编者按：目前，深圳是国内大中城市中尚无实行住房公积金制度的城市。深圳市住房公积金管理表示，该市住房公积金贷款业务力争在今年9月底前正式上线。预计今年深圳可发放的公积金贷款约百亿元。继多个地方政府借公积金贷款刺激楼市刚需后，姗姗来迟的深圳住房公积金政策，是不是一种变相拯救楼市的举措？住房公积金贷款将释放多少贷款资金？能否释放积压的潜在房票，刺激刚需大批量出手买房？市民拿到公积金贷款后适合购买深圳哪些物业？深圳为什么选择在9月推出住房公积金贷款业务？接下来几个月的住宅成交量是否会爆发，深圳“金九银十”楼市能否重现？深圳的未来房价将会走高还是走低？深圳房地产业将会迎来又一个崭新的发展机遇期吗？特此，房天下采访了多位深圳业内、学者。
第72期今日话题，房天下与您共同关注“深圳变相救市 公积金释放百亿贷款？”
深圳公积金贷款9月底上线
目前，深圳是国内大中城市中尚无实行住房公积金制度的城市。深圳市住房公积金管理表示，该市住房公积金贷款业务力争在今年9月底前正式上线。按照政策规定，深圳公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的10倍，个人申请的单套住房公积金贷款额度为50万元；与共同申请人一并申请的则不得超过80万元。[专题]
热点1：公积金贷款释放400亿元资金
8月27日，市住建局负责人登上“直通车”解答公积金热点问题时表示，“我们作了详细调查，现在深圳市存量商业银行住房按揭贷款大概是4000亿元，这里面哪怕有10%的比例转为公积金贷款，就达400亿元，数量大。经过评估，我们准备分期上线，先把新购房的公积金贷款推出，然后再推出“商转公”业务。”
世联地产华南分析师曹取预计今年深圳可发放的公积金贷款约一百亿元，通过金融领域等多方影响，将带动两百到三百亿元的资金放量。
邓志旺表示，即使9月底深圳公积金贷款业务能够如期上线，也只有大约十亿元的公积金贷款是真正流入房地产市场的。
热点2：敏感期推出只是巧合 并非政府刻意变相救市
近期，多个地方政府微调楼市调控政策，均被质疑是变相救市举措，在纷争中一个个都被紧急叫停。深圳住房公积金贷款业务为何在9月底上线，坊间传闻这或许又是地方政府的另一种变相救市措施。不过，曹取提出，这并非是一种变相拯救楼市的举措，公积金业务的推出需要相当长一段时间的准备，政府不至于刻意地在此时推出贷款业务。住房公积金贷款业务上线确实能对“金九银十”的楼市起到积极的作用，不过效用有待评估。
中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁教授表示，此举并非是政府救市措施，与房地产市场没有必然的关联性。由于深圳实行公积金时间短，住房公积金贷款不会对楼市造成直接冲击。
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺博士认为，目前，深圳是国内大中城市中尚无实行住房公积金制度的城市，深圳选择在今年9月底上线住房公积金贷款业务并非是故意变相拯救楼市的举措，应该是一种巧合，与房地产市场关联不大。
广东信荣律师事务所主任张茂荣律师表示，国家层面的住房公积金制度始于1994年4月国务院制定的《住房公积金管理条例》，《深圳市住房公积金管理办法》实施于以2010年4月17日“新国十条”为开端的此轮楼市调控不久的同年12月20日，即深圳实施住房公积金制度是顺应政府要求的大势所趋。由于住房公积金贷款来源于个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，所以势必要经过一定时期的积累并达到一定数额方可。深圳即将启动的住房公积金制度应为条件具备后的自然之举，并非刻意救市，但客观上可能会造成刺激楼市进一步活跃的结果，但由于受众对象有限，估计不会足以撼动楼市格局。
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热点3：刺激刚需入市 “金九银十”房价将涨5%
近期，国家实行宽松的货币政策，十分鼓励和支持刚需置业，宋丁表示，深圳出台住房公积金贷款为市场提供了又一个新的货币出口，刺激一些刚需买房，不过将会提供多少的贷款资金还有待进一步观察。如果，公积金贷款提供的货币量足够大，则将会对楼市产生积极的影响，市场量价将会有一个提升。相反，则意义不大。
曹取认为深圳住房公积金贷款业务上线在短期内将对深圳楼市起到积极作用，刺激潜在购房刚需入市，一些原本有买房打算的购房者将会成为享受到公积金贷款福利的批市民，同时也将会减轻一批人的房贷月供压力。不过，除了贷款买房，深圳的普通市民也将享受到公积金贷款带来的许多福利，这对老百姓来说是一件好事情。
邓志旺同时认为，住房公积金贷款业务将会一定程度降低买房成本，刺激置业的刚性需求，将会对楼市起到正面作用。他预计，在“金九银十”和未来一段时间内，深圳楼市成交数量和价格将会有一定的上升，不过将保持在5%的范围以内。
热点4：公积金贷款“杯水车薪”避免超负荷供楼
张茂荣认为，深圳住房公积金贷款必须符合一定的条件，即购买首套普通自住房或二套改善性普通自住房者，由于利率低，对符合条件的购房者是件好事，而对于大多数不符合条件的购房者或虽符合条件但没有能力购房的人来说却形同虚设，甚至存在抵触。
邓志旺表示，按照政策规定，深圳公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的10倍，因为深圳公积金实行时间比较短，市民存缴余额较少，贷款数额不多，很难达到80万的顶部。并且住房公积金贷款只支持置业刚性需求，严格限制住了二三套房贷款。目前商转公业务正式上线也存在一定的难度，所以住房公积金贷款对于购房者来说是杯水车薪，在当前限购等政策不取消的环境下，作用不是很大。
需要提醒市民注意的是，公积金贷款同样受楼市调控政的影响，不同时期首付比例、贷款利率有所差异，市民打算公积金贷款买房时不但要审核自身是否符合贷款条件，更要考虑一旦公积金贷款不成、不足以及利率的变化，以免无力一次性付款或追加首期对业主构成违约或超负荷供楼。
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热点5：新政猜想 深圳出台房产税可能性
对于山东省试点现房销售，商品房预售制度即将取消的传闻，邓志旺表示深圳取消商品房预售制度、实行现房销售的可能性不大，因为一旦取消政府、开发商和购房者都将承受巨大的风险。他认为，未来一段时期内楼市调控政策都将以维持现状为主，若要出台新的调控措施，房产税必将成为政府首要选择。深圳加入试点，出台房产税的可能性较大，不过如果房产税收一刀切，不仅意义不大，还将提升深圳的房价，把成本转嫁给普通市民。征收房产税应当力度大，对首套房、二套房、三套房等多套房区别征收不同的税收，房产套数越多缴税越多，实现打击，这样房产税才能够发挥其威力，促进楼市稳定、健康发展。
根据曹取分析，有迹象表明决策层对于近期楼市回暖持怀疑态度，市场回暖有被媒体放大和夸大的成分，目前宏观环境低迷，经济增长下滑，房地产市场的成交量和价格缺乏有力的支撑。下半年政府还将维持目前的限购等楼市调控政策不变，出台更严厉的重磅政策的可能性不大，那将对房地产造成重创。若下半年有新政策出台，房地产税将会是政府的首要选择，但不会对自住刚需产品收税。
宋丁认为未来一段时期内，政府在原有楼市调控政策上进行修复和调整的可能性较大，比如保持限购不动，坚持宽松的货币政策，央行基准调整，对银行信贷利率进行变动，限价政策或将在现有基础上进行一定程度的调整，都是有可能的。
房产税推向是未来的必然趋势，不过在重庆、上海这两个房产税试点城市存在的问题比较多，房产税要一下子短期内推广至存在难度，还需要一个过程。
商品房预售制取消对开发商的资金链冲击很大，短期内会有一个概念上的动向，不过真要实行现房销售同样也是需要一个时间过程。
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