[摘要] 深圳市民期盼已久的住房公积金政策将在本月28日落地施行，有效期为5年。较前期的征求意见稿，深圳市住房公积金贷款在提取公积金账户余额倍数、提高公积金贷款可贷额度等核心问题方面进行了较大调整。公积金贷款对深圳楼市影响几何？昨天，记者采访了深圳中原地产副总经理贺晓丽。
业内人士称因审批流程相对较慢，可能会暂缓部分刚需和改善性买家入市
公积金贷款短期难影响楼市
CFP供图
深圳市民期盼已久的住房公积金政策将在本月28日落地施行，有效期为5年。较前期的征求意见稿，深圳市住房公积金贷款在提取公积金账户余额倍数、提高公积金贷款可贷额度等核心问题方面进行了较大调整。公积金贷款对深圳楼市影响几何？昨天，记者采访了深圳中原地产副总经理贺晓丽，她认为，由于审批流程相对较慢，公积金贷款对市场的促进作用短期内难以体现，甚至会暂缓部分刚需和改善性买家入市。但是从长远看，利好效应将逐渐显现。
据了解，即将实施的深圳市住房公积金贷款，较前期的征求意见稿相比，在额度方面，由征求意见稿中申请人和共同申请人住房公积金账户余额的10倍提高到12倍。而单套住房的公积金贷款额度由原来的80万元提高到90万元，针对个人的申请，可贷额度仍维持50万元不变。利率方面，深圳规定五年以下（含五年）的住房公积金贷款年利率为4%；五年以上的年利率为4.5%，比商业银行个人住房贷款基准利率低了2.05个百分点。即贷款90万元的商贷，年限30年，等额本息，可节省了41.7万。首付比例方面，深圳规定使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
基于此，贺晓丽表示，贷款额度的提高，首付款比例的降低，降低了刚需购房者的购房门槛，减少了购房者的利息负担，有助于减轻购房的压力，对经济能力稍欠缺的刚需和改善性需求购房者有一定的影响。
贺晓丽分析表示，从深圳中原三级市场成交数据来看，90平方米以下户型占比一直徘徊在六成至七成之间，而此次公积金贷款政策的出台将促使更多刚需客户得以释放。由于首付比例降至两成，客户购房门槛大幅降低十余万，对于90平方米以下的置业刚需客户的需求释放有推动作用。
另一方面，90至144平方米的改善型需求客户将加快入市。以90万贷款额、首付六成来算，客户可购置的房价总价为225万，以目前深圳中原二手指数均价2万/平方米的均价来计算，客户可购买房屋面积为113平方米，基本符合改善型客户的需求。从历史成交数据来看，90-144平方米的客户占比约为三成，而公积金贷款带来的贷款成本大幅降低的直接利好将推动该部分成交占比进一步提升。
不过，贺晓丽也提到，由于公积金贷款的申请和审批流程相对商业贷款来说要慢，所以短期几个月来看，公积金贷款对市场的促进作用难以体现，甚至会暂缓部分刚需和改善性客户入市，然而从长期来看，公积金贷款政策带来的效应将逐渐显现，中小户型的成交比例将继续扩大。
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7家委托贷款银行接受咨询 深公积金贷款28日启动
（来源：深圳商报）深圳的住房公积金贷款业务将于本月28日正式上线。记者昨日从市公积金获悉，7家委托贷款银行已经进驻公积金办事大厅，缴存职工可前往公积金的办事大厅进行相关业务咨询。
昨天上午，记者来到市公积金福田管理部，办事大厅进门左侧的柜面上方已经悬挂了“住房公积金贷款受理”标识，7家委托贷款银行的工作人员都已到岗，开展公积金贷款业务的相关硬件设施基本到位。
记者看到，现场有10多位市民正在进行公积金贷款咨询。其中，不少是夫妻一起来咨询的。“刚刚买了一套福田的二手房，主要想了解一下自己能贷多少钱，是否还需要商业贷款，以及公积金贷款的流程、需要准备什么资料等等。”刘小姐和她先生一起来咨询公积金贷款的相关事宜。她告诉记者，就是等公积金贷款要上线才买房的，目的就是为了省利息。
据悉，公积金的三个办事大厅（福田、宝安、龙岗管理部）将为职工提供从房产评估询价、公积金贷款和组合贷款中的商业贷款申请、签订贷款合同，到发放公积金贷款、领取贷款合同、贷后变更等全程服务。
“贷款申请材料简便。职工申请公积金贷款时，将从公积金业务系统中直接调取职工缴存情况，无须再提供收入证明、工作证明等资料。”公积金的相关负责人告诉记者。
值得关注的是，缴存职工在贷款期间，可以随时随地通过公积金网上办事大厅或预约前往公积金办事大厅办理提前还款，且不收取“罚息”。
据悉，为了让职工及时掌握贷款信息，公积金在贷款发放、还款日、利率调整、等特殊时段，通过短信或电子邮件的形式向借款人提示发放金额，还款日和还款金额等，避免职工产生不必要的，帮助职工维护良好的信用记录。
网上办事大厅为职工提供了额度试算、预约、查询、提前还款等网上服务，职工在购房前可通过网上试算，预计公积金贷款额度，提前规划资金，做到心中有数，还可通过网上预约服务，轻松、合理地安排业务办理时间。
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深圳公积金贷款9.28开放
30年期可省本息40万
（来源：搜房网）深圳市公积金9月12日上午公布，公积金贷款业务将于9月28日起运行。据今日公示结果，公积金贷款额度由原规定的账户余额10倍提高至12倍，家庭贷款额度提高至90万，个人贷款可贷额度维持50万不变，首付款仍为两成。
据计算，置业者若公积金贷款90万元，与等额商业贷款相比，30年期本息总额可省40多万元，月供也可少付1100多元。
贷款额度调至余额12倍 家庭多贷90万
7月份开始征求意见的《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》，已于今日正式公布。在原征求意见稿中，公积金贷款额度为账户余额10倍，家庭贷款额度为80万。在今日公布的正式版《暂行规定》中，公积金贷款额度已调整为账户余额的10倍，家庭贷款额度也涨至90万元。
此外，与征求意见稿相比，《暂行规定》第十四条增加了"首付款比例不得低于国家规定的首付款比例要求"的规定。所谓“国家规定的首付款比例要求”，即使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。以公积金贷款购买第二套，也与商贷一致，需首付六成。
在贷款额度方面，还贷按等额本息还款法计算的月还本付息额不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。申请人在申请公积金贷款前连续三年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的公积金贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。
目前公积金贷款利率为4.5%，而住房商业贷款利率为6.55%。据新浪乐居计算，若置业者通过公积金贷款90万元，贷款年限30年，则本息合计1641661.2元。等额商业贷款本息总额为2058565.93元，月供5718.24元。据此计算，贷款90万时，使用公积金可比商贷省20%，共计416904.93元。
9月6日时，深圳市公积金已经与7家委托贷款银行签约，这7家银行的个人贷款业务覆盖了深圳市80%以上的个人住房按揭贷款市场，这标志着公积金贷款业务确定九月底正式上线。而这7家银行分别是中行、农行、工行、建行、交行、招行、深发展银行。
“商转公”一年内开放
此次“商贷转公积金贷”业务并未同时开放。规定中表示，“本市范围内的商业住房贷款转公积金贷款，可以根据国家、省、本市住房政策以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况，由公积金在本规定施行之日起一年内另行拟订实施方案，报公积金管委会批准后公布执行”。
据之前报道，截至目前深圳住房公积金归集总金额约300亿，个人开户数500.19万。而据深圳市公积金管理数据，现在深圳市存量商业银行住房按揭贷款约有4000亿元，公积金归集总额尚不足商业房贷十分之一。
业内人士认为，深圳住房商贷总额太大，若短时间内大量转化为公积金贷款，目前公积金归集额恐难以承受。对此。深圳市公积金管理表示，公积金贷款将先针对新购房业务开展。
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住房公积金释放百亿贷款 深圳变相拯救楼市？
目前，深圳是国内大中城市中尚无实行住房公积金制度的城市。深圳市住房公积金管理表示，该市住房公积金贷款业务力争在今年9月底前正式上线。预计今年深圳可发放的公积金贷款约百亿元。继多个地方政府借公积金贷款刺激楼市刚需后，姗姗来迟的深圳住房公积金政策，是不是一种变相拯救楼市的举措？住房公积金贷款将释放多少贷款资金？能否释放积压的潜在房票，刺激刚需大批量出手买房？市民拿到公积金贷款后适合购买深圳哪些物业？深圳为什么选择在9月推出住房公积金贷款业务？接下来几个月的住宅成交量是否会爆发，深圳“金九银十”楼市能否重现？深圳的未来房价将会走高还是走低？深圳房地产业将会迎来又一个崭新的发展机遇期吗？特此，搜房网采访了多位深圳业内、学者。
热点1：公积金贷款释放400亿元资金
8月27日，市住建局负责人登上“直通车”解答公积金热点问题时表示，“我们作了详细调查，现在深圳市存量商业银行住房按揭贷款大概是4000亿元，这里面哪怕有10%的比例转为公积金贷款，就达400亿元，数量大。经过评估，我们准备分期上线，先把新购房的公积金贷款推出，然后再推出“商转公”业务。”
世联地产华南分析师曹取预计今年深圳可发放的公积金贷款约一百亿元，通过金融领域等多方影响，将带动两百到三百亿元的资金放量。
邓志旺表示，即使9月底深圳公积金贷款业务能够如期上线，也只有大约十亿元的公积金贷款是真正流入房地产市场的。
热点2：敏感期推出只是巧合 并非政府刻意变相救市
近期，多个地方政府微调楼市调控政策，均被质疑是变相救市举措，在纷争中一个个都被紧急叫停。深圳住房公积金贷款业务为何在9月底上线，坊间传闻这或许又是地方政府的另一种变相救市措施。不过，曹取提出，这并非是一种变相拯救楼市的举措，公积金业务的推出需要相当长一段时间的准备，政府不至于刻意地在此时推出贷款业务。住房公积金贷款业务上线确实能对“金九银十”的楼市起到积极的作用，不过效用有待评估。
中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁教授表示，此举并非是政府救市措施，与房地产市场没有必然的关联性。由于深圳实行公积金时间短，住房公积金贷款不会对楼市造成直接冲击。
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺博士认为，目前，深圳是国内大中城市中尚无实行住房公积金制度的城市，深圳选择在今年9月底上线住房公积金贷款业务并非是故意变相拯救楼市的举措，应该是一种巧合，与房地产市场关联不大。
广东信荣律师事务所主任张茂荣律师表示，国家层面的住房公积金制度始于1994年4月国务院制定的《住房公积金管理条例》，《深圳市住房公积金管理办法》实施于以2010年4月17日“新国十条”为开端的此轮楼市调控不久的同年12月20日，即深圳实施住房公积金制度是顺应政府要求的大势所趋。由于住房公积金贷款来源于个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，所以势必要经过一定时期的积累并达到一定数额方可。深圳即将启动的住房公积金制度应为条件具备后的自然之举，并非刻意救市，但客观上可能会造成刺激楼市进一步活跃的结果，但由于受众对象有限，估计不会足以撼动楼市格局。
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热点3：刺激刚需入市 “金九银十”房价将涨5%
近期，国家实行宽松的货币政策，十分鼓励和支持刚需置业，宋丁表示，深圳出台住房公积金贷款为市场提供了又一个新的货币出口，刺激一些刚需买房，不过将会提供多少的贷款资金还有待进一步观察。如果，公积金贷款提供的货币量足够大，则将会对楼市产生积极的影响，市场量价将会有一个提升。相反，则意义不大。
曹取认为深圳住房公积金贷款业务上线在短期内将对深圳楼市起到积极作用，刺激潜在购房刚需入市，一些原本有买房打算的购房者将会成为享受到公积金贷款福利的批市民，同时也将会减轻一批人的房贷月供压力。不过，除了贷款买房，深圳的普通市民也将享受到公积金贷款带来的许多福利，这对老百姓来说是一件好事情。
邓志旺同时认为，住房公积金贷款业务将会一定程度降低买房成本，刺激置业的刚性需求，将会对楼市起到正面作用。他预计，在“金九银十”和未来一段时间内，深圳楼市成交数量和价格将会有一定的上升，不过将保持在5%的范围以内。
热点4：公积金贷款“杯水车薪”避免超负荷供楼
张茂荣认为，深圳住房公积金贷款必须符合一定的条件，即购买首套普通自住房或二套改善性普通自住房者，由于利率低，对符合条件的购房者是件好事，而对于大多数不符合条件的购房者或虽符合条件但没有能力购房的人来说却形同虚设，甚至存在抵触。
邓志旺表示，按照政策规定，深圳公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的10倍，因为深圳公积金实行时间比较短，市民存缴余额较少，贷款数额不多，很难达到80万的顶部。并且住房公积金贷款只支持置业刚性需求，严格限制住了二三套房贷款。目前商转公业务正式上线也存在一定的难度，所以住房公积金贷款对于购房者来说是杯水车薪，在当前限购等政策不取消的环境下，作用不是很大。
需要提醒市民注意的是，公积金贷款同样受楼市调控政的影响，不同时期首付比例、贷款利率有所差异，市民打算公积金贷款买房时不但要审核自身是否符合贷款条件，更要考虑一旦公积金贷款不成、不足以及利率的变化，以免无力一次性付款或追加首期对业主构成违约或超负荷供楼。
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