[摘要] 前海管理局近日则称前海的范围太小了，将向国务院申请将前海区域扩至宝安。前海瞄准深港合作自由贸易园区，定位使得前海土地价格倍增，与之密切相关的房价、租金也跟涨，面对此种局面，深圳官方虽未正面回应，但在多个场合却频传出“在前海是要杜绝地产的”声音。
编者按：在深圳，有“特区中的特区”之称的深圳前海深港现代服务业合作区（下称“前海”）的土地问题再次聚集了目光，三大企业的前海土地估值被曝超3800亿。前海管理局近日则称前海的范围太小了，将向国务院申请将前海区域扩至宝安。前海瞄准深港合作自由贸易园区，定位使得前海土地价格倍增，与之密切相关的房价、租金也跟涨，面对此种局面，深圳官方虽未正面回应，但在多个场合却频传出“在前海是要杜绝地产的”声音。
37期今日话题，房天下与您共同关注“今日话题:前海瞄准自由贸易区 杜绝地产？”
招商局：前海瞄准自由贸易园区 东方早报
除了招商局集团，另外两家在前海持有大量土地的公司分别是，拥有38万平方米土地的深圳国际控股有限公司、拥有46.5万平方米的中集集团。
因在深圳前海深港现代服务业合作区(下称“前海”)拥有大量土地储备，招商局集团对其所属前海项目的规划备受市场关注。
1月22日，深圳的港口物流企业——招商局保税物流有限公司总经理余世新在接受早报记者专访时称，招商局对前海湾保税港区在前海项目的规划 是：，港城一体化；第二，借力自由贸易园区建设；第三，成为先行先试和产业创新的开拓者。
据余世新介绍，前海湾保税港区于2008年10月18日获国务院批复，首期围网分码头作业区和保税物流园区，其中码头作业区0.456平方公 里，保税物流园区0.72平方公里。招商局保税物流有限公司是前海湾保税物流园区的开发、建设、运营主体，同时，受政府委托行使保税物流园区公共服务角 色。
招商局保税物流有限公司由招商局国际有限公司和深圳赤湾港航股份有限公司(深赤湾A(000022)，000022；深赤湾B(200022)，200022)在2003年5月合资组建，注册资本为7亿元。
“深圳前海湾保税港区现已成为前海深港现代服务业合作区的启动区，承担着先行先试的历史使命。”余世新说，随着前海概念的提升和全球供应链的变革，招商局保税物流有限公司“将整合供应链资源”，“拓展香港配送业务，建立品交易平台，探索跨境电子商务、供应链金融、汽车保税等创新业务模式”。
根据规划，前海定位为粤港现代服务业创新合作示范区，由深港两地合作发展现代服务业，试图成为服务贸易重要基地。
“政府的规划与我们的战略目标是不谋而合的，现代物流是前海重点发展的六大领域之一。我们立足仓储物流，并创新商业模 式，吸引区域公司总部、全球物流公司营运的入驻，实现区内区外联动，发展进口消费品展览展示、进口产品的分拨，探索跨境电子商务、供应链 金融，将前海湾保税港区打造成为与航运、港口相关的亚洲重要的供应链管理、商贸、商品集散和交易。”余世新说，该公司已着手打造产品交易中 心、电子商务、消费品保税交易平台。
至于招商局集团在前海的土地储备规模，余世新称，2003年，深圳市政府与招商局集团签署战略合作协议，政府决定将前海湾3.5万平方公里的土 地出让，由招商局集团统筹开发。招商局用了不到十年的时间，令当时的一片滩涂，目前开发建设已具规模。其中，前海湾保税港区“已成为中国保税港区的标杆”。
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前海今年完成土地整备 3企被曝土地估值超3800亿
在深圳，有“特区中的特区”之称的深圳前海深港现代服务业合作区（下称“前海”）的土地问题再次聚集了目光。记者了解到，深圳市政府正在加紧出台相关政策细则，并正与3家主要持有前海土地的公司协商已出让土地营运方案。
前面所说的三大“地主”所指为：招商局集团统筹规划土地3.5平方公里、拥有38万平方米土地的深圳国际控股有限公司（00152.HK）、拥有46.5万平方米的中集集团（02039.HK）。
根据《香港经济日报》报道，券商普遍以3倍地积比率、每平方米3万元人民币计算前海土地价值；上述3家公司土地若由工业转商业用途后，总估值将超4700亿港元（约合3806亿元人民币）。由此，港股的深圳前海概念股遭热炒，中集集团涨18%，深圳国际涨21%。
相关知情人士透露，有关土地性质变更一事，3家企业还在和政府沟通，还没有终结果。目前前海的基础设施和“七通一平”都刚刚开始启动，各区域还在招商引资阶段。
1月22日，前海管理局经营发展处处长、新闻发言人锦侠接受早报采访时表示，前海现在进行土地整备，整备包括土地形态与性质等方面，区内的部分使用权确实存在于一些企业手中，而与企业协商出让土地使用权是整备的一部分，但不存在“三大地主”的说法，整备结束后会将相关情况对外公布。深圳市常委、深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司（下称“蕾奥”）董事长富海称，前海土地方案思路中一个关键点在于控制地价，在现有土地政策下，能够调控运营，降低房地产成本。
2012年6月底，深圳市政府已赋予前海管理局非金融领域计划单列市的审批权限，原来由深圳市规划国土委承担的前海深港现代服务业合作区规划和土地管理职能，交由前海管理局负责，为加快前海开发建设提供了保障。[详细]
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前海管理局：向国务院申请将前海区域扩至宝安！ 深圳晚报
“前海太小了，很多企业觉得后续发展不足。”1月17日下午，在市五届五次会议宝安代表团分组讨论上，列席宝安代表团的前海管理局局长郑宏杰和来自宝安的代表畅谈前海未来。郑宏杰在讨论中一再表示，前海的范围太小了，今后可能会向国务院申请，将前海合作区沿珠江口扩充至宝安区。
在1月17日下午，前海管理局郑宏杰局长列席宝安代表团讨论组，代表纷纷向郑宏杰提问，了解前海未来。郑宏杰说，前海规划中有6条干线和6条主线，快速轨道直接与香港对接，还规划修建高800米的“金谷”，仅地下就有4层，效果图宏伟。
局长郑宏杰说，纽约曼哈顿等金融用了20年建成规模，而前海面积小，计划用10年时间，发展成如伦敦金融城一样的金融。
同时郑宏杰表示，前海的面积现在是15平方公里，而天津滨海新区是2270平方公里，上海浦东新区要了1200平方公里。南沙新区原来只申请了400平方公里，后来嫌不够，扩充到了800平方公里。
“从目前来看，前海实在太小了，不能满足大企业的要求。”郑宏杰介绍，许多到前海考察的企业因嫌地盘太小而没。今后会考虑申报，让宝安区也享受前海的政策，然后再实现区域扩大。
目前前海的界限到宝安区双界河以南，一界之隔的宝安并不能享受到优惠政策。宝安代表团代表们看好前海的发展，认为前海的发展对宝安区的发展将起到很大促进作用。[详细]
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官方定调：“在前海杜绝地产”
前海土地政策的公布之日，已为期。
叶伟华称，前海管理局已完成起草《前海深港合作区土地政策纲要》、《土地出让暂行办法》和《产业用地项目评审暂行办法》，目前已上报深圳市政府核准审批，上半年有可能将出台。
不过，这些方案的一些思路依然可以窥探。富海昨日表示，蕾奥于2011年受前海管理局委托，提交土地政策咨询报告，土地方案的思路与公司报告相似。
富海称，蕾奥的思路有3个出发点：其一是筹集资金，当局通过土地经营进行滚动式开发；其二是调控市场，用一定手段抑制未来楼市自然，以支持产业发展；其三是分享成长，不能一次性转让土地后就没了，当局以不同方式介入房屋开发及拥有，陆续。
在土地政策上，前海会有调控。富海称，国家大的土地政策是以按年期出租的方式，而前海会在大政策下有一些变通，不能说是改革，只能说是调控运营，其会对土地价格、租金进行一定限制和高中低价的组合，能让大小企业都能够在里面得到发展。
在这种情况下，房地产企业或会受影响。富海解释，开发房地产的财富效应可能很明显，但是房价、租金的提高，可能对中小企业的发展与功能区的打造有着不利影响，而功能区的建设是前海主要的诉求，所以要在特定的区域来降低地价，从而降低成本。
在其看来，产业运营商而非房地产开发商，是园区内土地出让的选择。富海表示，以运营商为核心，其可以作为链条环节，上面联系房地产开发商，下面联系具体的企业经营者，这样能够形成产业集群效应。
“个人认为，这种土地使用方式是可以向推广的。”富海称。
部分思路在官方处也得到印证。锦侠亦向早报记者称，“在前海是要杜绝地产的”，使用权的出让会考虑给能带动产业发展的企业，以后招标的话不是“价高者得”，园区很希望让产业的龙头企业参与开发。
2012年6月，郑宏杰对外谈及园区建设：分成22个单元，102个街区，每个单元都有30万平方米，像香港中环一样，整个相互贯通，这也避免零打碎敲。
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深圳网友：2013年看好前海 不买房会后悔
房天下版主谢女士：2013年房价将上涨15%-20% 看好前海
2013年1月20日下午，深圳购房者期待已久的年度狂欢——2012第六届中国购房者大会暨第九届网络人气榜颁奖盛典在深圳华夏艺术隆重举行。一年一度的购房者大会与网络人气榜颁奖盛典是业主的狂欢节、也是房天下向用户和客户表达谢意和感激的盛会，更是一场关于盘点行业过去与未来的盛会。来自深圳各大社区的业主、地产界精英以及媒体代表一千多人齐聚一堂，一同见证了这一房地产行业的盛会！
2012年对于深圳楼市来说是不平凡的一年。在严峻的背景下，未来的房地产市场发展趋势将如何？新形势下，中国房地产行业如何透视现状、锚定未来、战略前瞻、科学规划，寻求技术突破、产业创新、经济发展，为下一轮发展打下坚实的基础呢？在盛会开始之前，版主谢女士接受了房天下记者的采访。
谢女士是一位坚决的“看涨派”，她认为2013年深圳房价将上涨15%-20%，“不信咱们就走着瞧。”谢女士跟任志强有着的默契。
对于深圳各个的发展，谢女士认为宝安区还会继续上涨的。2012年宝安房价的增长势头有目共睹，2013年将会继续领跑的。
房天下友林先生：2013年不买房会后悔 前海将是又一区
林先生表示，2013年房价铁定会涨的，“有能力买房的就赶在房价上涨之前出手买，不然等到房价涨了之后肯定会后悔的。”林先生笑着说。
对于深圳各个的发展，林先生比较看好前海。“现在又越来越多的利好政策倾向给前海，深圳乃至都很重视前海的发展。未来无疑是深圳的又一区。”
林先生表示2013年是置业的好时机，期望房价下跌那是不可能的事情。
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