[摘要] 1月15日，世联地产在深圳总部举办2013年市场分析会。世联地产董事长陈劲松在现场表示，整体上，30年之内中国主要城市（包括一二三线城市）绝不可能出现，更不会出现像日本的情况，因为中国的市场还处在中期的城市化市场，人口完全是流动的，不能拿中国的房地产市场与发达国家的逻辑相比，也不能与发展中国家相比。
编者按：1月15日，世联地产在深圳总部举办2013年市场分析会。世联地产董事长陈劲松在现场表示，整体上，30年之内中国主要城市（包括一二三线城市）绝不可能出现，更不会出现像日本的情况，因为中国的市场还处在中期的城市化市场，人口完全是流动的，不能拿中国的房地产市场与发达国家的逻辑相比，也不能与发展中国家相比。但他也认为，会有下跌超过50%的城市，比如像鄂尔多斯，因为这些城市是人口净流出的，但这种城市数量并不多。
34期今日话题，房天下与您共同关注“今日话题:房价30年内不 两会是买楼窗口期？”
陈劲松：房价30年内不会 两会是卖楼、买房窗口期
1月15日，世联地产在深圳总部举办2013年市场分析会。世联地产董事长陈劲松在现场表示，整体上，30年之内中国主要城市（包括一二三线城市）绝不可能出现，更不会出现像日本的情况，因为中国的市场还处在中期的城市化市场，人口完全是流动的，不能拿中国的房地产市场与发达国家的逻辑相比，也不能与发展中国家相比。
但他也认为，会有下跌超过50%的城市，比如像鄂尔多斯，因为这些城市是人口净流出的，但这种城市数量并不多。
2013年以量取胜
对于目前市场上对房地产乐观的情绪，陈劲松直言自己并不乐观。“我坚决反对对2013年的市场乐观，更不能用简单的涨和跌去预测。
中国的市场很大，因此平均房价上涨无意义，平均房价下跌有一定意义，无论是开发商还是购房者，预测房价上涨是没意义。
其次，一年房价的上涨和下跌也没意义，中国的房地产已经不是短期市场了。可以肯定的，明年的房地产市场不会痴线2004年、2008年的急剧上涨情况。
因为目前房地产的价格已经位居高位了，另外，房地产产品也没有太多创新，它已经成了为工厂里的流水线。”
陈劲松更强调，如果市场都预测明年房价上涨的话，那不排除会出台更严厉的调控措施。他称，中国有两个市场逻辑，一个是市场的逻辑，一个是房地产市场的逻辑。市场的逻辑是房价上涨，增加供给，房地产市场的逻辑是房价上涨，政府持续打压。
在此压力下，陈劲松对开发商也提出了一些建议。“我跟招保万金的老总都很熟悉，我们聊天他们并没有问房价会不会涨，目前他们发布的业绩都是同比增长很好，为什么？
因为房地产靠价格与消费者博弈的时代已经过去了。2013年依然是要靠‘以量取胜’。千万别抱着侥幸心理，经常去谈价格的开发商，无论住宅还是豪宅，你会发现肯定是规模很小的开发商。今天的房地产市场是前几大开发商的市场占有率在不断提升，未来也是如此。”
陈劲松还认为，在2013年两会之前，对开发商而言，是卖楼的“窗口期”。甚至对购房者而言，也是买房的不错时期。因为新一届领导人上任，关于房地产的问题，也只能等到两会后才能看的清晰。
城镇化与带资本的土地
针对所提出的“城镇化”，世联地产分析师吴志辉表示，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”成为经济工作会议的亮点，这为我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结：近年来我国城镇化力度很大，但大量圈地，导致城镇化质量偏低，粗放式的城镇化模式已难以为继。
“我们认为新型城市化对房地产市场形成利好。其一，新型城镇化将为农村剩余劳动力在、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求；其二，城镇化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。其三、新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，从而实现房地产泡沫的软着陆。”吴志辉续称。
除此之外，就市场热议的“房产税”2013年是否会扩大试点，陈劲松坦言，这是2013年政策里面的不确定性，也是的风险。
但要解决中国房地产的问题，房地产不是终的答案，这其中涉及的问题是“土地财政”。中国的城市化进程、甚至中国的改革的推手和秘密就是“土地财政”。
“中国的房地产，用确切的话来说‘带资本的土地’，土地还使得中国政府的债务大有改善。如果要改，就不仅仅是房产税的问题，也不是房价的问题，而且也不是一朝一夕就能改好的。这可能需要多年的努力。”陈劲松这样认为。
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2012市场回顾：市场回暖 一二线城市跑赢
来看，在经历了2011年10月份至2012年2月份的断崖式下跌后，成交量从3月开始恢复，其后持续上扬，市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢，三四线城市表现疲软。2012年1-11月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长32.5%，二线城市同比增长28.9%，均远远高于水平；但是，前两年市场增长较快的三四线城市，却同比下跌4.3%。从土地市场来看，全年整体表现冷清，但下半年主流开发商开始补库存，土地成交溢价率也在下半年逐步上升。
2012市场回顾：刚需主导 客占比约14%
2012年，各地方政府由于财政紧张导致政策的预调微调来刺激楼市，叠加央行年内先后两次下调存款准备金率和两次降息，开发商去库存促销等因素，促使购房者的心理预期转变，需求大量释放，各地楼盘上门量开始增长，成交上扬。世联成交客户结构数据显示，2012年客占比基本在14%左右波动，说明当下的成交主要以刚性需求为主，受制于限购政策，客无法回归房地产市场。
2012市场回顾：库存处高位 一线城市无虞
1)从库存来看，无论一二线还是三四线城市，均处于高位。但一线城市的市场表现优于三四线城市。从人口和经济发展来看，一二线城市的需求仍将保持强劲，因此一二线城市的库存不是问题，但是部分三四线城市存在供应过剩需求相对不足的情况，未来一段时间销售压力较大。
2)由于限购政策持续，各地政策微调支持首置首改的置业者，主流刚需和改善型产品备受青睐，其销售占比持续提升，但是大户型产品，是伪豪宅走量困难，部分城市该类产品积压严重。
2012市场回顾：开发商去库存走量 业绩超预期
从2011年下半年开始，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，被迫加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府政策微调，以及货币政策放松，市场迅速回暖。销量的回升为房企带来靓丽的业绩，大部分开发商超额完成全年目标。
2013市场展望：政策中性偏松 “妥善推进城镇化”成亮点
通过对经济工作会议的解读，我们认为其定调偏中性。主要任务中“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”成为此次会议的亮点，这为我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结：近年来我国城镇化力度很大，但大量圈地，导致城镇化质量偏低，粗放式的城镇化模式已难以为继。
我们认为新型城市化对房地产市场形成利好。其一，新型城镇化将为农村剩余劳动力在、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求；其二，城镇化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。其三、新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，从而实现房地产泡沫的软着陆。
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2013市场展望：需求无忧 一二线城市刚需住宅或
需求方面，从经济和人口的角度来看，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经济发展都是突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。在新型城镇化的推进下，我国经济从单核心逐步走向多核心，武汉、重庆、成都、长沙等城市形成的城市群中西部崛起，将继续吸引全行业目光。另外一方面，与美国、英国以及其他国家家庭部门需去截然不同的是，目前我国普通家庭资产负债表比较健康，加空间较大。加上十八大期间政府提出收入倍增计划，我们认为收入倍增是未来十年房地产市场需求的一大动力。 “收入倍增”计划将令家庭部门现金流可持续增长，提高居民的购买力，因此刚需、改善性需求会逐渐释放。
供应方面，定义滞后1.5年的新开工面积为潜在供应量，数据显示，2013年的潜在供应量虽然有所回落，但仍处于高位，因此房企仍需快速跑量。另外一 方面，世联监测的17个城市的数据显示，面积大于144平米的产品占比为34%，比面积小于90平米的产品高出8个百分点。四个一线城市中，面积小于90 平米的产品销售占比比面积大于144平米的产品占比高出18个百分点。世联代理项目成交的套数结构显示，面积小于90平米的产品占比高达45.8%，而面 积大于140平米以上的产品占比仅为13.6%，这说明在刚需和改善产品持续热销的情况下，部分城市的大户型产品积压严重。
综上，我们认为：2013年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。
2013市场展望：房地产市场的短周期波动 流动性的影响更大
过往我们判断市场时，通常会用M1来判断拐点，而M2大约等于商品房的总量。近这两年，随着金融改革的加速，利率市场化下的金融脱媒化趋势明显，直接融资的总量逐步增加，以往过度依靠银行信贷驱动经济增长的方式正在发生改变。因此未来判断中国的经济的指标更应该看全社会融资总额，因为政府和企业发债融资的方式正在兴起，房地产市场看信贷投放情况。或者说，跟踪M1、M2的数据，对市场的指导意义开始下滑。2013年，经济工作会议关于货币政策的表述里面有“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”这一句，这说明2013年央行依然会紧紧围绕着这一句来执行相关政策，整句的表述整体中性偏松。2013年，我们认为在整体通胀低位、就业压力凸显的背景下，央行将入场购汇满足当前高涨的结汇情绪，新增外汇占款数据回升从而带来流动性改善，同时，视经济的表现，降准降息也成为了可选项。因此2013年的流动性基本将保持中性偏松，对房地产市场成交量形成有力支撑。
2013市场展望：大房企市场占有率稳升 利率市场化成驱动力
我国房地产已经进入集中度提升的时代。2009年以来，中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上升，2012年前三个季度，前20名市场份额已经接近20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调控的常态化，未来市场集中度将会加速提升，而利率市场化已经成为房企集中度提升的重要驱动力。
从中国80年代的“物价闯关”可以发现，其时形成中国特色的“双轨制”，在“并轨”的过程中出现了市场轨拉动计划轨逐步靠拢，抬升计划轨中枢的现象。对比过去的价格改革，再观察近两年来的利率市场化的进程，可以发现利率也正在逐步形成双轨制，更加市场化的民间信贷利率正在拉动银行存贷款利率曲线向其靠拢，因此，这个“并轨”的过程导致了中国近两年来利率偏高的环境。同时，中间地带的信托和银行理财的规模日益扩张。综上，内部率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的大洗牌，促使房企的集中度正在显著提升。
2013市场展望：世联购房者信心指数持续攀升 增速放缓明显
2012年四季度世联购房者信心指数为57.0，较上季度提升0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续改善。四季度，由于央行频频通过逆回购释放资金以及财政存款的集中投放，流动性并没有恶化，房地产市场成交量始终维持在高位，促使购房者信心持续改善。尽管购房者信心已经连续四个季度提升，并再次创2011年以来的水平，但房价的上涨已经引起了购房者的不满，进而导致购房信心增速持续放缓。十八大以后，大多数购房者认为调控政策将维持现状或继续从严，且认为调控政策更多的是将依据房价或者经济形势的走势做出调整，可见，政府不会坐视房价不管，更不会让“强”的房地产调控再次功亏一篑。如果房价进一步上涨，将会产生两方面的后果，一会引发购房者的不满情绪，打击购房信心，另一方面，政府也会出台更严厉调控政策来防止房价快速反弹。
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陈劲松：中国房地产市场不要太积极乐观
基于去年的总体大好局面，大多数人认为，2013年的房地产市场仍将继续呈现量价齐升，形势一片大好。
然而，世联地产董事长陈劲松对此却不认同，他认为，对待中国的房地产市场不要太积极乐观。
陈劲松表示，中国市场是巨大的，平均房价的上升或下降意义并不大，不能简单用房价的升或降来概括市场。
“今年的房地产市场，仍没有摆脱房地产调控的框架。如今的市场，不是以价格制胜，而是以量说话，抓住量，就是抓住市场。”陈劲松如是说。
陈劲松认为，作为房地产企业，不应该去预测市场，而是要应对市场。短期的房价对市场来说毫无意义，积极应对2013年的市场的不确定性才是更有意义的事情。
陈劲松分析到，2008年以后，中国的房地产市场是以量为主，只有持续放量，价格随市场走，企业才会生存发展得更好。
以量制胜的原因在于，，随着房地产市场的发展，价格平台已处于较高的位置，可能会往上走，但幅度并不高。
第二，房地产产品发展到今天已经没有太多创新的阶段，已成为工厂的流水线，处于一个“小不同、大相同”的状态，因此价格价值并不大。
陈劲松指出，2012年的房地产市场是理性的，开发商也是理性的，集体以价换量，销量的回升为各大房企带来好看的业绩，大部分开发商均超额完成全年目标。
“2013年，开发商的选择，则继续坚持不，就能卖楼。”陈劲松表示，走量还是要继续，市场供应量还很大，开发商要继续释放挤压。
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