[摘要] 目前，我国城镇人口还处于增加阶段。过去十年，平均每年城镇新增常住人口是2100万人，未来到2020年之前，城镇人口还是会增加，是大城市尤为明显；其次，现在市场上改善性需求仍然在继续。随着我国城镇人均住房水平提高较快，还有相当一部分家庭对住房改善性需求比较旺盛；，家庭小型化带动住房需求。
激辩3
楼市应该如何转型？
任志强房地产行业是难调整的行业，因为大、周期性强，一个地产政策应该至少持续五到十年，开发商买了地就必须把他干完，这个过程一般都需要五年。如今，许多开发商也在纷纷尝试转型，包括有开发商转型做商业地产，有的开发商转型做旅游地产，不过这些都不叫行业的真正转型。“只有像潘石屹这样从卖房子到持有才叫真正的转型。”
秦虹新型城镇化将是未来房地产业的机会，城镇化政策也将对房地产市场带来较大影响。当前我国城镇化率处于中等偏下水平，巨大。在未来出口难以持续保持高水平的情况下，只能依靠内需拉动经济增长，城镇化进程的推进将是拉动内需主要动力。
目前，我国城镇人口还处于增加阶段。过去十年，平均每年城镇新增常住人口是2100万人，未来到2020年之前，城镇人口还是会增加，是大城市尤为明显；其次，现在市场上改善性需求仍然在继续。随着我国城镇人均住房水平提高较快，还有相当一部分家庭对住房改善性需求比较旺盛；，家庭小型化带动住房需求。
“土地不能自由买卖导致中国房价扭曲。”本月5日，在电子科技大学EMBA十周年经济论坛上，经济学家茅于轼对五百多位EMBA高管学员表示，土地自由流动后，房价将可能会大幅下降。同时他指出，30到40平方米的小户型将成开发商新的增长来源。
调整两年后依然乐观
“2013年房价还会温和上涨。”茅于轼表示，前几年中国房价上涨了至少一倍，原因在于缺乏有效的渠道，有剩余资金的人不能进入石油、通讯等行业，股市又不稳定，这导致很多人买房不是为了居住，而是用于。
茅于轼指出，土地有效供给不足是房价坚挺的重要原因。“房地产行业的暴利正是由于竞争不充分，土地自由流动后，房价就会下降一大截。”
虽然房地产行业在近两年遭遇调整，但茅于轼对房地产行业仍然较为乐观。“小面积、低配置的房产将是未来的机会。”茅于轼认为，城镇化将促使大量农民进城，形成大量购房需求，但这部分购房者的目标不是现有的户型，30到40平方米的房子会比较受欢迎。
住房保障应发补贴而非建房
保障性住房建设在今年将迎来一个高潮，但茅于轼认为，政府参与保障房建设过多地干预了市场。“对有住房困难的人群进行住房补贴，建房是开发商的事情。”茅于轼表示，发放住房补贴能适应不同人群的各种需要。
他认为，贫富差距悬殊和土地问题才是中国房地产业的问题的根本，在这种情况下，政府应保障低收入人群的住房需求，而现有的保障房政策却瞄准普通人。
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