[摘要] 近日，房地产研究主任董藩发表言论称，照北京现在的房价增速，25年后，每平米房价超过80万元容易。随后人民日报刊文，称从来没有不跌的楼市神话。作为严谨的治学者，出此言论是无知，“只会被公众笑话”。今日凌晨，董藩发布万言长微博，回复人民日报批判。
北京注定是房地产市场中的一朵奇葩
在聚焦北京房地产市场之前，有必要再讲讲我对房价的其他零星认识。房价当然是供求关系的反映，但需求的背后又是什么？是这个城市的功能和竞争力。就是说，房价其实是城市功能和竞争力的综合反映。一般说来，房价高的城市，功能强大，有竞争和吸引力。这样的城市一般都是大都市、核心城市，或某一方面功能强大的城市。北京的城市功能有多强大？竞争力有多强大？它是中国政治、经济、文化、、科技、金融、交通、旅游等无数的复合体，答案不言自明。
经济学上有两个概念：正外部性、负外部性。其含义我就不陈述了。北京这个城市当然存在空气质量等负外部性问题，但相对于巨大的正外部性来说，大家都觉得可以忽略不计了。从经济学上来讲，高房价其实是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处(正外部性)时不得不支付的成本，是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛，是由外部性决定的，是城市价值的体现。理解到这个层面，就知道：北京房价持续涨，不断创新高，其实也是顺理成章的事情！
对北京这个城市之林中的“奇葩”来说，房价无论多高都不奇怪，都可以说是真实、巨大的需求推升的。除导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：(1)北京拥有、平均层次的以公务员为主体的官员；(2)北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构；(3)北京拥有规模庞大的涉外机构；(4)北京拥有规模处于前二位、平均层次的白领；(5)北京拥有规模、平均层次的科、教、卫队伍；(6)北京拥有数量多的文化艺术机构和从业人员；(7)北京拥有多、购买力强大的外来退休人员(地方退休的中高层人士和在京子女者)。谁能说清楚，仅这几方面的力量，就能制造出多少需求呢？
有人说：按照你的说法，我们还能活吗？这个市场还正常吗？通常大家总是把房价与家庭收入联系起来，其实这是远远不够的——房价主要应与社会收入联系起来，总需求是集合购买力的反应。一部分人买不起不意味着价格水平偏高。纽约、伦敦、东京都有很大比例住廉租房或承租私人住房的家庭，他们也都是买不起房的。如果今天北京90%的家庭买不起住房，比尔？盖茨率领一批富豪把北京的房子全部买下来，租给大家，照样形成今天的价格水平。
北京房价这样涨，那工资收入也增加吗？当然！但工资收入肯定涨不过房价。那购买力从何而来？工资以外的兼职收入、灰色收入、违法收入、福利性收入、财产性收入等等都会演化成购买力。没有这些收入又没有住房的怎么办？靠住房保障！得不到住房保障的怎么办？那就得到中小城市或者回老家了——房价天然具有调控城市人口分布的功能，如果一直不让这种功能发挥作用，人口无限膨胀，中国就只好改名“北京国”，然后轰然崩溃了！
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