[摘要] 深圳大学的一群学生，历时半年，调查了１２１个楼盘、４．１万套住宅，通过查看用水量算出结果：深圳一手楼空置率达到４３％。４成多的空置率是高是低？业内人士对此持保留态度。但是，如果了解深圳楼市的真实一面，这个手调查结果，无疑具有参考价值。
调查结果
５套房中就有２套在等着后出售
空置率超过４成，这是调查团队汇总数据后得出的结果。对于这个看似惊人的数据，蔡增正表示：“这个数据建立在调查基础上，是推算出来的结果。”
“本来想进行一次普查，但是条件受限，变成了一次典型调查。”蔡增正坦言，结果只对本次调查负责，但是大学生团队终调查的住宅数，依然在４万套以上。调查团队选择的区域是福田、南山和宝安三区。没有选择罗湖的原因，是因为作为老区，罗湖新建小区相对较少，放弃盐田的原因是居住密集度远不如福田区和南山区，而龙岗的淡出除了距离远的原因以外，还因为该区房地产开发相对较迟。
根据规划国土部门网站上公布的资料，调查团队决定在福田与南山区进行普查，而对宝安区只进行典型调查。终的结果如下：福田小区总数为３６个，终只获得２０个小区的数据；南山有８９个小区，获得数据的有４４个；宝安区有２１２个小区，获得数据的有５７个。“学生们调查起来很困难，一般都得不到物业管理部门的。这些学生还耍了点小聪明，告诉对方要进行节约用水调查，这才获得了去年全年的小区用水统计。”蔡增正如此表述。调查者潘志彬说，落单的独立调查还有着未知的风险：“我去宝安一个楼盘调查，结果被人跟踪，幸亏发现得早，及时甩掉了。”
计算套数还是计算面积？调查团队选择的是面积。蔡增正教授列出的公式显示，针对样本的空置率计算如下：按照每户（一定面积）每月用水量低于或等于４吨者，也就是符合连续空置３个月以及３个月以上条件者进行累加，再乘以连续空置的月份数，再看空置面积占总面积的百分比。
按照这一有时间加权的公式，得出的住房空置率为４３．８１％；假如剔除三个月有人居住的面积，得出的空置率为４０．６１％；假如再取消时间加权，那么得出的空置率为４４．２８％。“４０％的空置率意味着，每５套房至少就有２套在等待房价上涨后出手。”蔡增正在调查报告中写道：经济学中有一种说法是，当需求比例超过２０％时，房价就有泡沫。如此高的比例是否是分母选择有关，因为调查团队选择的分母是５年间新售出的商品房。蔡增正对此表示：“衡量需求，只能看新增部分。因为泡沫发生在新增量。”
“我的担忧并不仅有这些，因为房屋出租率难有统计数据。现有的调查数据并不能反映出租情况，这意味着力量远不止这些。”蔡增正直言，房地产能够强烈推动经济增长，但同时也具有反方向的强烈收缩功能，“预判房价中的泡沫程度，是十分重要的举措。毕竟现在的普通老百姓，全都认定买房就能赚钱。”
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