[摘要] 日前，深圳出台促进产业转型升级的“1+6”文件。涉及原农村集体经济组织继受单位可用的产业发展用地入市流通等改革措施，被外界称之为深圳第二次“土改”。笔者看来，此次新政出台，至少有四大方面的创新：即首创集体工业用地入市模式、建立土地供需公开服务平台、打造差别化模式和打破工业楼宇不得分割转让的僵局。
日前，深圳出台促进产业转型升级的“1+6”文件。涉及原农村集体经济组织继受单位可用的产业发展用地入市流通等改革措施，被外界称之为深圳第二次“土改”。笔者看来，此次新政出台，至少有四大方面的创新：即首创集体工业用地入市模式、建立土地供需公开服务平台、打造差别化模式和打破工业楼宇不得分割转让的僵局。
特约撰稿：耿延良。作者系佳兆业置业公司总经理、中国房地产协会法律专业委员会委员、深圳市房地产协会副会长。
“差别化”是新政关键词
自从2004年深圳市出台《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》以来，深圳的土地已经全部转为国有，但仍有大量土地掌握在村股份公司手中，此次文件的出台有利于释放征地返还用地、非农建设用地以及尚未办理征转手续等规划用途为工业的存量土地。土地供求双方均可通过服务平台发布供求信息，真正体现市场平等交易主体地位。
此外，“差别化”是本次“1+6”文件的关键词，包括差别化供地、差别化地价、差别化管理模式。具体而言，一是采取创新型产业用房模式，企业可以通过自有用地建设，招拍挂或者在城市更新项目中配建的方式建设。通过这种差别化的土地供给方式，提供多种产业用房建设渠道，引导空间资源向符合深圳市产业发展导向的总部经济、战略性新兴产业等产业转移，从而优化产业结构。二是通过修正宗地测算规则，把工业用地的土地使用年限缩短为30年，并给予适当地价优惠的方式，加速土地流转，推动落后产能的企业和产业项目转移，实现节约集约的土地利用目的。三是通过差别化管理的模式发展产业配套住房，提倡多种产业配套住房建设方式。
大鹏第三工业区升级改造效果图
打破工业楼宇不得分割转让的僵局，也是本次新政利好，不仅明确因城市更新而建成的工业楼宇可分割转让，而且取消了自用比例不低于总建筑面积50%的限制。既鼓励了市场主体积极参与建设产业用房，又能以分割销售的方式实现工业楼宇价值化。
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