[摘要] CIHAF2011中国产业地产发展高峰论坛于2011年12月10日下午13:00—17:00在深圳会展1号馆现场论坛B区举行。
【严其发】：尊敬的各位嘉宾，各位朋友，我荣幸能够参加今天这个产业地产的高峰论坛。戴德梁行是国内比较早从事产业地产领域的探索和实践的国际的房地产顾问公司，我本人从2000年初开始接触这个领域，经过差不多十年时间的发展过程，尤其这两到三年，我欣喜的看到中国的产业地产是取得了快速的发展，我今天也乐意和各位朋友和嘉宾来分享我在以往工作过程中的一些思考、经验。
演讲嘉宾：戴德梁行华南区工业及物流部助理董事严其发（来源：房天下）
刚才秘书长也提到了，尤其现在的宏观调控的环境下，传统的住宅、商业、写字楼，甚至一些其他的房地产领域，可能受到了政策或者是宏观环境的影响比较大。产业地产会不会是下一块蛋糕呢？我相信也是我们今天这个论坛举办的契机。产业地产其实出现的时间是很久了，但是它的发展的过程或者是繁荣的过程其实是经历了多的变动，因为产业地产和传统的住宅或者是商业地产有大的区别，后面我的介绍中可能也会提到，它和其他的传统地产行业相区别的特点在哪里。
今天主要讲四块：
块，什么是产业地产。
第二块，中国的产业地产发展的特点，以及未来发展的趋势做分析。
第三块，怎么做一个成功的产业园区？
第四块，会放产业地产领域中比较有代表性的案例和大家交流。
首先产业地产提出这个概念有很长时间，业内在以往实践的过程中也看到，并没有一个行业公认的定义，但是从市场操作的角度来看。首先产业地产必须是以产业为基础的，由工业类或者是物流、仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造研发、商贸物流，或者是生产性服务业等等相关环节的新型的产业地产的形态。从表现的形式上，主要是包括了工业园、科技园，商务花园，仓储和商贸物流，还有相关的生产配套设施等等产品。在用地上和别的地产板块是有区别的，主要是有两大类型的用地构成，个是工业用地。在工业用地上，可以发展产品的形态主要是包括了工业园、科技园，商务花园，在物流的用地板块里面主要有仓储物流，商贸物流，物流里面又分了好几个细分的产品形态，包括普通的仓库、保税仓等等。商贸物流是作为物流领域里面的，尤其是这几年比较热门的领域，尤其是在今年的时候，国家也专门出台了商贸物流专项规划，其实在物流的板块里面是比较热门的领域。
通过这个表可以简单看出来刚才上面说的几个产业地产的开发方向，从工业园、物流园、商务花园和商贸物流，其实产品构成的价值也是有一个阶梯的曲线的。从早的工业园的租金水平和现在的物流园还有商务花园，还有商贸物流，也就是比较常见的专业市场。和一般的工业园的租金可能是15到25块钱左右，物流的仓库会是30到50，商务花园可能是40，去到一百多，的价值空间应该是商贸物流，从目前的产品形态来看，他的租金水平普遍是在50块钱的基准水平，但是他的增长或者是发展空间是远比其他的几种产品大，有一些贵的甚至去到300、500都有可能。
从开发主体的构成来看，有三个角色是和我们的产业地产的领域有关的，个是政府部门，主要是在项目的用地、政策支持给予产业地产的支持，第二个是开发商，还有企业，也就是我们园区的终端的用家，这是产业地产里面由三个角色来共同构成我们产业地产发展的动力。
从开发的模式来看，主要有几种比较常见的类型，个是综合园区的开发模式，比如说天安等等，还有地产商的模式，本身就是做房地产开发的，后来也是从一个产品链的完善的程度，扩展到产业地产，比如说招商地产，富力地产，还有一些企业自用的，在此基础上再扩展。还有一个是工业地产的开发基金的模式，比如说普罗斯、腾飞等等。还有政府主导的园区开发，尤其是华东比较常见。
从价值的实现方式来看，产业地产主要有四个，个是土地的，第二个是物业的租售，这个应该是在这个领域中比较关键的价值实现的方式，就是物业出租或者是出售实现项目的 。再一个是物业经营的过程中实现项目的。再者就是资产融资，通过在金融领域或者是资本市场实现项目的价值。
第二块 产业地产在国内的发展特点和趋势
产业地产和产业有大的关联，从一个产业演变的轨迹来看，在起步阶段可能是一些点，一般的制造企业，或者是龙头型企业，在一些开发区里面落成，慢慢的会往产业链的方向发展，形成产业链。在往纵深的走就慢慢形成了产业集群，形成产业网，终从园区的角度来说发展成为一个比较成熟的园区。
国内也应该是从两条线路来分析我们在国内产业地产发展的过程，首先，就是刚才说的工业类的产品，从80年代的时候，工业早已经出现，其实这也是可以理解的，首先，从功能来看，刚刚改革开放开始的初期国家还是以制造业为主，开展到后期研发的功能会增强，产业地产成长的平台就会出现了科技园，科技园承担更多的是研发之类的功能。慢慢到，从2000年之后在国内或者是的其他地方，就慢慢有了一种新的产品形态，商务花园，面向的范畴会更加广，可以统称为现代服务业，是为文化创意类的、研发的一些认证机构，就会在商务花园的范畴里面做。所以从功能上面来看，它的发展经历了从工业园、科技园到现在的商务花园。承载的功能就是制造业，研发、现代服务业的过程。未来的发展，我们认为作产业地产的发展趋势上，他将会出现一个产业综合体，将是融合了研发设计、商务，制造，还有其他的综合型的配套服务于一体的产业综合题，这和我们平时看到的城市综合题的概念有点象，但是其实我们说的产业综合体的核心还是怎么样服务好我们的产业。产业综合体相对应的会形成一个产业集群，为特定的某一个产业提供更好的生产研发或者是服务的平台。
物流领域，他的发展过程主要也是有几个阶段，首先是传统的仓库区，它的功能主要是针对普通的仓储配送，慢慢发展到后来就出现了现代的物流园区，结合了第三方物流等等的概念，有一个现代物流园区。近有商贸物流，应该是进来的热点，关键是在商贸或者是暂时交易或者是第三方物流它的功能会更加强，比如说深圳比较有代表性的笋岗物流园区，早期的时候在八九十年代的时候是一个传统的仓库区，慢慢发展到现在，基本上这种传统的仓储功能已经慢慢转移到了周边的一些区域。他反而是一些展示交易商贸或者是国际采购的功能会慢慢的强化起来。所以他会经历这样的发展过程。但是商贸物流是不是作为一个物流的领域来看，是不是已经到了终点？我们认为不是的，未来会有供应链集成的园区，融合了暂时交易国际采购、第三、第四方物流，物流金融等等多种功能于一体的集成式的园区，我相信这一种将是以后发展的一个方向。
从产业地产在他发展的趋势来看，还有四点是值得一提的，个是功能上面，产品，还有服务，还有理念上面有四个趋势是我们值得关注的。
首先在功能上面，产业地产是慢慢的往综合化、社区化发展的。经过几代的产业园区的演变过程，慢慢的这种产业园区会越来越往企业综合社区，或者是产业综合题的方向走，这个是从一个功能上面，我们觉得他会越来越往综合化和社区化走。这是商务花园和产业综合体的比较的状态。
第二个在发展的理念上，越来越多的会结合每一个时代或者是每一个阶段的比较前沿的理念，个是生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等等，因为这些本身从我们国家的产业政策也好，还有扶持的政策也好，这些理念我相信在未来会慢慢的融合到我们产业园区的发展中去，比如说低碳的概念，现在正在召开的国际气侯会议，这种会议或者是这种宏观上面的政策的影响，会对国内的产业园区的发展有一个很重要的指引或者是的作用。
第三个是产品层面，我们相信在产品的概念中会慢慢的赋予更高的附加值，这个附加值主要是有几个纬度来体现，个是硬件上面的附加值，第二个是配套服务，第三个是服务体系上面的附加值。未来，纯粹开发产品，从硬件的角度来看，未必有很好的吸引力。但是产品本身会赋予更高的价值。
第四个是服务的层面会有更多的服务，在产业园区里面实现。比如说社区化的服务体系。从整个产业链条里面的每一个环节，对相关的产业给予相对应的扶持或者是帮助。主要是社区化的服务有两种，一个是服务体系，还有一个是政策上面的，包括政府层面争取的一些政策，还有企业本身给予园区里面企业的一些扶持。
第三块 我们在以往操作过的很多产业园区的项目的经验。
一个成功的产业园区成功必须有七大关键的因素是值得我们关注的。首先一点，我们的产业园区必须是满足特定的产业或者是企业的需求，首先必须是一切从产业或者是客户群出发。第二个是科学合理的定位，包含了整体的主题到功能、到产品，到形象，到客户全方位的定位。第三个是可及性等等。第四个是政府的支持，比如说优惠的政策等等，就是在政策层面的支持。第五个是从产品层面，是不是有比较好的建筑规划，园区的服务品质和产品的品质也是影响一个产业园区是不是成功的因素之一。
在这个基础之上，我们觉得现在产业园区的发展有从开发思路的层面是有一些转变的，点，我们认为从传统的盖物业的思路往“造平台”的角度转变，硬件是容易模仿或者是复制的，但是你要把他做成一个特定产业的平台，这样就形成了园区的独特的竞争力，这样就不那么容易被模仿，或者是更容易复制。这是从“盖物业”向“造平台”的思路转变。
第二个是从“做产品”向“创服务”转变，传统的开发思路注重硬件，而忽视了软件。现在很多园区可以做很好的环境，可以做很好的建筑，但是园区的服务跟不上，对企业也是缺少吸引力的。
从“单一功能”向“综合功能”转变，我们的发展趋势和这个也是有关联的。
开发一个成功的园区首先需要考虑的问题有几个：
个是产业的分析和选择。第二个是研究合适的开发定位。第三个是寻找或者是判断项目潜在的客户在哪里。第四个是研究需求的特点是什么，需要什么样的产品和服务，这是开发一个园区之初就需要明确、研究清楚的地方。从产品的角度，我们应该开发怎样的产品组合，它的形式还有合理的配置是怎么样的？是我们在落地的时候需要考虑的问题，再者就是对整个园区进行合理的布局和设置，再进一步就是持续的开发时序和规模，这是我们开发园区开始就应该考虑的问题。
这是从解决定位的问题，我认为应该是需要从比较科学，或者是能够适合到项目本身的发展方向的定位模型。首先是解决定位的问题，因为科学合理的发展定位对一个园区开发是具有关键的作用的。这个定位的问题，可能就不单是和传统地产说的那样，我们更加关注产业对我们的影响。政策对我们的影响，宏观环境对我们的影响，还有项目本身所具备的条件等等对我们的项目做出比较合理的发展的定位，也就是在这个定位的基础上，我们再对相关的功能、规划设计、开发战略、财务等等做合理的安排。再进一步是理清产业与园区开发的关系，不同的产业链对园区有不同的要求，不同的产业和园区之间有怎么样的关系？他相关的配套要求是怎么样的？产生的人口、交通、相关的其他对配套上面的要求是怎么样的？我们要理清在开发园区之前，就要考虑清楚，这个产业跟园区开发关系的问题。再进一步就是解决产业选择的问题，也就是产业的定位，就是我们这个园区到底终是选定什么产业为主？因为我们相信产业将是一个产业地产开发的灵魂，我们是建议通过比较科学的产业分析的模型，从宏观层面、微观层面，发展产业等等各种层面，对于一个产业发展的可行性，或者是可能性做一个比较全面的评判，来为我们的园区做一个产业定位的问题，这个是我们在帮一个商务花园做的产业定位，他其中在发展策略上面的判断。从这张图上也可以看得出来，我们选择不同的产业，对我们的产品或者是经济效益是有不同的影响的。比如说这个图上面的电子信息或者是文化产业，是适合我们这个园区开发的，他是我们主力的群体。服务外包产业是我们次主力的群体，不同的群体会对我们的租金的或者是经济效益的是有比较大的差别，但是我们从产业的整个链条发展的角度来看，有些产业，我们虽然从经济的角度来说，未必是的。但是从整个园区产业发展的均衡性来讲我们是需要做的，所以我们从产业定位里面会对我们的园区在策略层面也需要做一个判断。
再一个是解决产品的问题。解决产业问题的基础上，我们建议要解决产品的问题，这个产品的问题就是一个原则，就是客户为本的原则的产业组合，因为在产业地产中，产品的形态其实是有多种的，从工业的范畴里面也有很多种，比如说现在比较常见的是独栋的准备基地，还有普通的研发楼，还有生产制造的厂房等等，有很多种。从产品的层面也要为我们的园区，根据客户的需求的特点寻找出的产品组合。这是一个产品必须要解决的问题。
同时，不同的产业地产也有对不同的发展，比如说交通产业链，政策，商业、人流，信息流，他们对不同的支持因素有不同的要求，我们在开发一个园区的时候，也需要对，假如说是定好开发某种类型的方向之后，也需要对不同的细分的市场进行一个深入的评判。这个是在开发产业园区里面，我们觉得需要认识的一个误区。比如说工业的发展，他未必是关于地产的发展，还有一个是工业土地的上涨，不一定等于物业价格的上涨等等一些误区，是需要我们认识的。因为产业地产在发展的过程中，他不像住宅或者是商业，他可能是销售了之后就已经把这个效益体现了。产业地产还要通过持续的运营来实现长期的经济，在开发或者是运营的过程中有一些问题也是值得回避的。
下面有几个案例是我们之前曾经参与或者是做过的案例，这个是在珠海做的项目，是金地集团的叫门道的项目，这是一个总的规划效果图，里面主要是以这种产业的别墅或者是产业的研发楼为主的物业形态。这是工业类别里面可以做的产品，这是珠海门道的项目，这是一个建筑的单体。
这是深圳的项目，TCL国际一层，是留仙洞那边的，也是涵盖了产业的研发楼，还有商务楼等等几种产品类型的项目，目前在深圳市具有比较高的度。
这个是商贸物流的项目，华南城，相信大家都比较清楚，因为华南城目前在商贸物流的领域里面应该是属于比较有影响力的开发商，华南城这个项目目前在深圳平湖，总占地面积大约200万平方米，这个已经是深圳华南城里面小的项目，的应该有超过10万平方公里的项目，华南城在商贸领域做得比较成功，经验也比较值得借鉴。
这个是笋岗的项目，长城物流，这个是以前本身就是做货代市场的项目，也面临着升级改造，这个项目是在笋岗的物流园区里面，他以前是比较低档次的货代市场，通过前期的策划和用地更新之后，重新规划的是以国际采购的概念出现。这是比较典型的，由传统的物流用地往商贸物流的方向做的案例之一。
这是传统的仓储物流项目的案例，是普洛斯在盐田的项目，这个项目在华南来说应该是个采取这种盘旋车道的设计，这个项目在盐田港那边，应该说在建筑的硬件还有各方面都是属于比较领先的地位。
我今天的演讲就到这里，谢谢大家。
【主持人】：谢谢严先生专业、详实、点面结合、图文并茂的介绍，相信大家对产业地产有了全新的了解。接下来出场的嘉宾是北科建集团副总经理李顶新先生。很多人比较好奇科技地产是怎么样的模式？接下来可以找到这个答案。有请。
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