[摘要] CIHAF2011中国产业地产发展高峰论坛于2011年12月10日下午13:00—17:00在深圳会展1号馆现场论坛B区举行。
【李顶新】：各位嘉宾大家下午好。科技地产是把科技与地产、金融有机结合，实现地产价值的房地产开发方式，今天我和大家讲的是我们北科建集团的一些经验和体会，供大家参考。
为什么提出科技地产？以科技园区为代表的国家高新技术区是构建现代服务产业的重要载体，每一个高质量的科技园区都是一个技术创新的平台，纵观全球科技园区的发展历史不难看出，建设高科技园区是发挥产业聚集的效益，推动自主创新勾践现代产业体系的有效手段。在美国硅谷，面积仅美国的万分之五，申请知识产权的比例却超过了十分之一。台湾新竹高新区，以半导体产业和光电产业闻名于。我国高薪区建设有20多年的发展，也取得了举世瞩目的成就。
2010年，国家高新创新区工创造了11%的工业增加值，8%的GDP和16%的出口创汇，国家高薪区工业总产值、实现利润等分别增长了18.24%，161.6%，290.6%，207.5%和21.8%。
高新区产业结构，电子信息占28.7%，光电一体占15.7%，新材料12.6%，新能源及高效节能8.9%，生物技术7.4%，其他26.7%。高新区科技创新成果丰富，高新区已拥有、专有知识产权、专利权188970件，同比增长27.4%，高新区每年拥有专利发明数量高达80.5件每万人。
北科建引进了大型企业总部。中关村而言，占地139公顷，建筑面积61万平方米，容积率0.44，2010年实现总收入22亿，引入了IBM，甲骨文等企业，十多家企业入园后上市。中关村生命科技元地上建筑面积70万平方米，容积率0.83，2010年实现基工贸总收入80亿，引进了企业，四家企业入园后上市，上市公司总数达到187家，其中境内111家，境外76家，市值总额超过一万亿。
在国家构建现代企业的今天，我们需要建设更多的高质量的科技园区和高新区。目前我国的高新区大概有四种类型，种是政府模式，政府自己成立公司，利用财政财力完成园区开发规划和一级统一开发，把开发的土地转化给企业，这是大型产业新区开发的主流模式，第二种是企业模式，大的集团根据自己的需求，自己生产基地，研发基地，实现从产业到产业园区的开发建设。第三种是政企合作模式，往往是政府控制园区的规划，委托园区一级开发企业投入产业开发和招商服务，通过开发企业和政府合作方式，得到园区的相应的。第四种市场开发模式，是通过由开发商自己从新区购置土地建立一个园区，通过园区的企业开发，物业出租出售，以及相应的产业服务获得项目的综合。这四种开发方式中，前三种是我国各类产业园区的主流模式，也为我国区域发展和产业促进取得了巨大的贡献，但是也存在着一些弊端：首先，在实践中存在着土地成本与收入成本的倒挂的问题，尤其是一些一线城市更为普遍，使得园区开发经营不堪重负，往往要得到地方政府的补贴和支持。其次，由于园区开发经营上的压力，急于土地的出售和回款，在园区的产业招商过程中，无法估计到产业结构和客户的质量，使园区的产业聚集与一期有比较大的出入，只招商不责商的现象出现。
北科建集团在中关村的开发过程中，企业自身也得到了长足的发展，形成了四大核心竞争：
一是强大的品牌号召力。中关村使我们形成了很好的企业品牌，项目团队，品牌，很多地方政府主动与我们联系，希望能参与到当地的开发建设。
二是强大的资源整合能力，我们在长期的开发建设中与政府、金融机构和企业建立了良好的合作关系，形成了广厚的人脉资源，同时也锻炼我们的专业园区队伍。我们的专业从园区建设，住宅、城市三大功能的综合能力。
三是先进的规划理念和持续的创新精神。科技园区的建设，注重城市规划、产业定位，生态环境的营造和个性化设置的有机统一，需要我们用创新的精神，仅仅把握时代的前沿。
四是有全业态、全产业链的团队，从土地一级开发到科技园区的建设，商业、写字楼，酒店、住宅都做过。积累了宝贵的经验。虽然我们在中关村开发中取得了一定的成绩，也形成了企业的核心竞争，但是从企业经营发展的角度来说，由于政府的平台企业，我们更多的时间是完成政府交给的任务，自身效益并不理想，2008年，在基本完成中关村园区建设的同时，我们也完成了市场化的转型，实现了科技园区的第三种模式向第四种模式的升级，并在深刻研究科技地产发展规律的基础上，提出了科技地产的开发模式。
科技地产就是成长型、创新性企业提供研发的模式，通过科技地产，地产与金融的有机结合，实现共赢。我们总结有八个特征：
一是科技地产是工业地产的阶段。科技地产的服务对象是高新技术企业，属于工业化生产的上端，土地单位面积创造的价值远远高于制造业为主的工业地产。
二是以产业集群为基础，产业集群是现代企业发展的重要特征，通过关联企业的聚集，特生发展的速度和质量。
三是以创新性和成长型企业为客户群，进一步明确了科技地产的服务对象和其他地产是有区别的。
四是从战略新产业为主导的产业，强调科技园区的产业定位保障了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略，推动新型战略发展的重要平台。
五是以房地产开发为手段，科技地产是硬件载体建设，以房地产开发的业务流程是一致的，通过必要的循环，过程中必须遵循房地产开发的规律。
六是以循环市场经济为基本规律的前提，强调政府、开发商，已入主企业按照契约的关系，物业资源、企业资源聚集在一起。
七是以产业发展要素为整合的服务特色。强调科技地产产业服务需要围绕着产业发展为核心，对各种资源进行整合，提供企业需要的全方位的多层次、针对性的服务。
八是打造高科技的产业群，实现政府、入园企业和开发商利益均衡，打造高新技术企业、集群是科技地产推动科技发展的根本要求，实现各方利益均衡是科技地产发展的保障。
科技地产的运营特点。
我们始终坚持以产业促进为主线的综合开发，通过借鉴城市的先进规范理念，坚持以产业为主，实现业与城的有机结合，运营的关键是安排好销售物业和持有物业的运营组合，将我们每个项目基本上都是同步开始产业招商。
其次有清新的理念和标准，定位上仅仅把握国家战略和区域经济发展的两大方向，坚持服务区域经济，加速科技转换，提升社会贡献的园区定位。科技新城，包括园区住宅和商业配套等产品，以及招商服务，产业服务，金融服务的组合。我们坚持和谐发展的开发理念，目的是打造一个产业化的城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到综合性服务。
科技园区作为国内比较成熟的科技地产产品，北科建集团坚持产业高度聚集、自主创新活跃的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业服务，尽可能实现同一产业聚积效益，提升园区的整体竞争力。
第三，我们在开发中始终坚持硬环境和软环境的同步建设，以软环境取胜。每一个科技项目开发之初，我们都积极以项目所在地政府，以及社会的商业伙伴携手合作，围绕产业的资本、技术、人才、市场等要素，共同致力于各种发展要素的整合，提供一系列技术相关性强，附加值高的创新服务，比如在金融服务方面，我们通过聚集银行、担保公司，再担保公司，小额贷款公司，风险 公司，为企业提供银行贷款，小额贷款，贷款担保，帮助企业获得政府的资金扶持，为他们担当融资顾问。在技术方面，积极构建技术产业密集的共享型的技术平台。人才，市场，政策，中介服务等方面，我们也通过和商业伙伴的合作，为他们提供综合性的服务。
以上是我们关于科技地产的一些合作，目前我们按照科技地产的模式正在全力打造嘉兴长三角创新园，目前这些项目已经开工，进展比较顺利。嘉兴长三角创新园，是一个全新的产品，我们称之为科技新城，总 一百个亿，建筑面积150万平方米，是集团借鉴城市的先进开发经验，及中关村经验之大成，全力打造以产业研发为主导，商业功能和生态住宅有机融合的科技新城。根据嘉兴及周边区域的特性，确立了以新能源、新材料为主导的产业，产业研发作为整个科技新区的核心部分，提供配套的商务服务，包括商务，商务会所，集中式商务，酒店，，城市广场。既是产业发展的必然要求，也是嘉兴城市建设核心区服务的一个标准。
生态住宅，作为科技园区宜居宜业的必要配套，帮助园区企业实现了一体化的服务，目前项目开展顺利。
无锡中关村软件园太湖分园，总 80亿，根据无锡物联网产业发展的，该分园以软件研发，服务外包和物联网信息服务为产业定位，目前，无锡已经开始起动。
和中关村蓝色生物医药产业园。是青岛高新区政府重点支持的项目，位于青岛第三代新城的核心区，青岛国家高新技术产业区的部位，总建筑规模越195万平方米，青岛蓝色生物产业园根据经济发展规划和海洋资源的，以海洋医药为主，作为产业定位。青岛的孵化器已经落成。
在这三个项目的建设中，都建成了比较完善的产业服务，供给体系也有针对性。
目前这些项目都得到了当地政府的大力支持，也受到了很多高新技术企业的关注，前不久在深圳高交会上，我们次大规模整体亮相，媒体和企业都予以了高度的关注，高交会期间更有663家高新技术企业对我们的项目表示了浓厚的兴趣。其中，有明确意向的高达20多家。
以上是我们集团科技地产项目的一些情况，从目前的实践证明，我们的科技地产模式是正确的，也是科技园区发展能够自主创新、可持续发展的保障。从科技园区开发的角度来说，科技地产利用的核心是硬件载体和产业服务的双建设，载体建设包含了先进的规划理念和布局，科学的产业定位，个性化的建筑设计以及的工程建设，产业服务包括了为入园企业提供各方面的服务，当前政府开发模式，大企业集团自建的开发模式，以及政府和企业合作的开发模式，依然是主流。但是，科技地产的模式是科技园区建设的模式的一个重要补充，能够进一步发挥市场资源的配制作用，调动企业积极参与到园区的开发建设中来，而且随着我国城市化、工业化、信息化进程的加快，也必将有越来越多的企业参与到建设中来，科技地产的市场科技园区开发模式，也就会成为科技园区建设发展的重要趋势。
从房地产行业发展的角度来说，科技地产是城市功能和产业发展的有机结合，前些年，我们基本上走的是制造业为特征的房地产的开发道路，就是建设、销售两个环节。近年来，建设、培育、销售环节，比如说商业地产，包括了建设、招商、出售三个环节。科技地产包括了建设、产业培育、资产出售三各环节，这也是未来房地产发展的重要趋势。当前，房地产行业正受到历严厉的调控期，不少房地产商转型为商业地产和工业地产，科技地产模式无疑也是为地产转型的一个方向，我们希望科技地产的模式能成为业界同仁为业界同仁提供一个借鉴和参考。
从贯彻国家自主创新战略和推动战略性新产业发展的角度来说，科技地产的重点是通过市场的资源配置作用为高新技术企业提供良好的创新空间和完善的产业服务，打造以企业为主题，市场为主导的科技创新平台，帮助区域，优化经济结构，转变经济方式，提升国家的科技创新能力，为我们国家能够在发展新兴产业，培育新的经济增长点方面做出贡献，饯行我们的社会责任。一枝独秀不是春，百花齐放春满园，我们希望有更多的企业从事科技地产的开发，打造出更多的科技创新平台，用产业服务、创新，用科技提高地产的价值，为我们国家自主创新做出贡献，谢谢。
【主持人】：感谢李先生对科技地产的分享。下一位演讲嘉宾是天安数码城有限公司常务副总裁莫尚炎先生。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
