[摘要] CIHAF2011中国产业地产发展高峰论坛于2011年12月10日下午13:00—17:00在深圳会展1号馆现场论坛B区举行。
【钊】：首先代表坤鼎控股集团向组委会的精心安排和要求表示感谢，同时也很高兴能与在座的各位领导和嘉宾一起分享我们的经验、交流心得。坤鼎集团在行业中和各大型企业比起来还算是一个新的公司，比较年轻，但是我们根据自己的工作方式以及自己的资源进行整合，从境外引进了大批的企业。今天我给大家汇报的题目叫“产业是工业地产之魂”。
三个部分内容：
部分，中国工业地产发展现状分析。
第二部分，中国工业地产的核心要素。
第三部分，坤鼎控股集团案例分享。
先从中国工业地产发展现状分析说起，中国的工业地产可以说在改革开放30年以来，工业地产发展大致分为三个阶段，1978年改革开放，中国开始探索各种发展经济的方式和方法。其中阶段，从1985年到1995年，这个阶段可以概括为开发区的经验推广期。这个阶段是中国工业地产的起步期，同时也是经验积累和推广期。比如北京经济技术开发区还有苏州工业园区都是诞生在这个时期的。第二阶段是1995年到2003年，此阶段可以概括为开发区爆炸式发展的时期。随着北京经济技术开发区和苏州工业园区的成功，各地的各级政府都看到了开发区对当地社会，以及经济做出的巨大贡献，于是各地纷纷在效仿建立自己的开发区。第三阶段是2004年至今，概括为开发区发展模式的创新期。在这个阶段，打破了以往政府主导的开发区模式，引进了新的政企合作的开发区发展模式，坤鼎控股集团也是在这个大背景环境下诞生的。
接下来看各发展阶段暴露的问题。
阶段开发区的特点是完全由政府主导，主要集中于省会及经济发达的大中城市，代表的园区是北京经济技术开发区和苏州工业园区。在这个阶段所存在的问题是模式粗糙、完全由政府主导，高成本、效率低。
第二阶段开发区的特点是由政府主导，开发区一套人马，两套牌子，成爆炸式发展状态。在这个阶段存在的问题一个是发展速度过快，园区质量良莠不齐，竞争加剧，资源浪费比较严重。
第三个阶段，特点是模式创新，政企合作市场化，低成本、高效率，形势创新，出现了企业总部，孵化器等新物业类型，由传统的工业开发区向新城过渡，在这个阶段，有代表性的企业一个是联东集团，一个是华夏幸福基业，还有坤鼎控股旗下的坤鼎 。这个阶段存在的问题，，部分园区入住企业质量不高，园区经济效益较低，资源浪费严重。第二，偏离产业地产的核心，工业房地产苗头出现。需要说明的是，有些开发企业利用工业地产之名行房地产之事是不符合开发区以及产业发展的。
接下来各发展阶段政府及各界关注点的对比。
阶段和第二阶段的关注点都是园区规模和入园企业数量，咱们所说的园区规模就是阶段和第二阶段的政府比较注重的是园区规模大，入住企业数量多，这样就是好。在坤鼎看来，入住园区的企业的数量和规模并不代表好，好的是产值、税收，这能体现出一个园区的。
目前的关注点是产业和企业质量，经济及社会效益，单亩产值、税收和可持续发展性。
由此可以看出，关注点的变化体现了中国工业地产发展逐步迈向成熟。
第二部分是中国工业地产的核心要素。
不管是工业地产还是产业地产，顾名思义，产业是前提也是核心，地产仅仅是一个载体。坤鼎认为产业是工业地产的核心要素，是其魂之所在，任何工业地产的形式小到一个工业项目，一个园中园项目，大到一个开发区，甚至整个产业新城其核心都是产业，产业发展得好才会推动相关配套的建设，才会带动各项服务的发展。所以我们看到这个图中显示，产业是整个工业地产的根本。
第三部分坤鼎控股集团案例分享：坤鼎始终坚持产业的主导思想，定位打造中国工业地产。为什么叫产业？坤鼎集团在定位产业的前提下是有四点，是产业，第二是企业，第三是品质，第四是服务，就是刚才我所说过的，我们的一个园区里面聚集了多少企业，这些企业能有多少产值、多少税收才能体现出这个园区的水平。
下面是坤鼎公司的简介：坤鼎控股集团总部位于北京经济技术开发区，是目前中国专业致力于工业地产 开发、规划建设、运营管理的私营企业，公司针对欧美企业在华 的需求，按照统一规划，按需设计、量身定制的思路提供现代化生产、现代化、现代化生活于一体的新型商务模式。今年成功运作了瑞典ABB、美国亚马逊、日本KDDI，树立了较高的行业度。
坤鼎的业务模块大概有三类，类，物业定制 ，第二类，成长型企业，集约化经营平台，第三类，国际企业园区开发。类是我们在规划园区之前，我们会提前做好招商工作，所以就叫做定制，根据客户的需要，根据企业的需要，帮他量身定制出他们想要的物业，他们想要的厂房。成长性企业集约化经营平台呢，这种模式是从国外学来的经验，就是我们统一做一个园区，这个园区进来的企业，可能有十家、二十家、三十家，这些企业共用一个前台，共用一个实验室，共用一个研发，这种项目在国外很多，国内目前可能还没有。第三种模块是国际企业园区的开发，我们的企业都是国外企业，再细化就是我们的客户企业都是以德国、欧洲和美国为主，其中欧洲是以德国的中小型企业，我们是为这些企业专门打造专业化的园区。
集团的架构：目前坤鼎控股集团下辖鼎万那、坤鼎 、坤鼎国际、坤鼎产业 等控股公司。有完善的招商队伍，在德国的法兰克福还建立了今年的家国外的招商办事处，RSBK公司就是我们在德国的合作伙伴，招商办事处。
集团为打造中国产业地产 旗舰品牌投入了的、有经验的团队，并且有良好的政府关系，有的服务体系，还有全方位灵活多样的合作方式。
接下来跟各位分享坤鼎控股这些年来发展的以及经典案例：
06年坤鼎在北京经济技术开发区成功的运作了500强ABB项目，这个项目建筑面积是24000平方米， 金额在1.2亿元人民币，这个物业是采取租赁的形式，租给ABB，租赁期为15年。目前这个企业已经运行了有六年的时间了，运营情况好。
07年坤鼎初次尝试国际园区建设，在通州取得了一百多亩的园区，IBA项目是作为园区的一期入住的企业，这家企业是比利时控股的企业，他的占地面积是六千多平米，建筑面积是四千多平米，坤鼎投入的资金是五千万，这一个小企业占地面积不大，建筑面积不大，但是他每年的税收都在一个亿以上。
08年该园区的二期，美国亚马逊华北区总部我们园区。这是坤鼎做过的的物流型企业，应该也是一个，这个企业的占地面积比较大，一共占了六万多平米，建筑面积是四万多平米，这样坤鼎投入了不到1.2亿元人民币，也是租赁的形式，这种企业为什么说一个做的项目呢？本身我们能拿到的地很少，他的占地面积又比较大，并且产值又不是很高，为了我们自己园区，当时如果是作为一个物流型，单独的仓库入住园区的话，我们是肯定不干的。在跟亚马逊协商以后，把他们的运营放在园区里，也就是说有了经营、有了税收，这样才同意进来的。
去年坤鼎集团又回到了北京经济技术开发区，回来的年成功落地运作了意大利的一家上市公司，科博莱汽车技术有限公司，他的亚泰总部及研发制造放在了北京经济技术开发区，这个企业是给奔驰做配套的，也是家获得奔驰配套企业的资格，这个项目总的进驻面积是2.4万多平米，坤鼎 1.2亿，这个项目已经和客户交房，租约也是15年。
2011年，坤鼎接触了日本的KDDI公司，这家企业也是五百强，他们在中国建的个大型的数据中性，这个项目也是在北京经济技术开发区，总建筑面积2.6平米，坤鼎 1.1个亿，由此，坤鼎通过KDDI的，明年打开日本市场，这个项目的租期同样是15年。
同时，坤鼎公司在北京经济技术开发区成功的收购了一个诺基亚新网的成员，这家公司是芬兰公司，叫圣维可福斯，是专门给诺基亚配套天线的。
坤鼎对客户的服务流程大致分为九项，从商务接触、项目选址，政府对接、确立规划，确立合作方案、到签订合同，到项目建设，到交房，提供物业，一项是协助融资。这九项里面要着重说一项，企业在我们园区入住，如果遇到资金问题，坤鼎可以用自己的物业抵押给银行，专款给这家企业提供服务，专款专用。这是据我所知目前很少有企业能做到的。这也是我们服务的一项。
坤鼎在自己的园区会建立园区企业服务，这个服务也可以叫做服务平台，是以坤鼎为的，为客户提供和政府交流沟通的平台。
以上的这些项目都是目前坤鼎控股集团持有的项目。
下面是一些外地的布局，由于坤鼎集团在北京有了良好的业绩，外省市的开发区领导得到消息以后，分别来北京参观我们的项目，并提出要求让坤鼎到地方去发展，今年上半年，我们的工作就是在搞不同的接待，目前坤鼎除了作北京以外，还在天津、沈阳、长春、大连、青岛等重点城市有布局，地图上绿色部分是已经和当地政府签了协议的。剩下的橘黄色部分是已经覆盖的部分，这些地区重点应该是放到明年，因为我们的精力有限，还是不希望马上铺得那么大。
接下来的是坤鼎的园区介绍，北京经济技术开发区欧洲企业产业园在天津双港工业区有天津双港科技工业总部基地，在沈阳，棋盘山泗水科技城，吉林长春高新国家产业开发区有长春高新开发区产业基地。大连保税区有大连保税区工业产业园区，在锦州经济开发区有锦州工业产业基地。安徽马鞍山工业园、青岛中国生产园。
以上是坤鼎的一些案例和坤鼎对产业地产的一些认识。我相信我们今天站在这儿真的是次，是以新面孔、新公司的身份站在这儿，我相信照坤鼎这样的努力做下去，不久的将来，坤鼎一定会让大家全部认可。
谢谢。
【主持人】：感谢总的介绍。接下来进行演讲的是联东集团地产事业部的副总经理梁环宇。
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