[摘要] 有诗句云，乱花渐欲迷人眼，说的是白居易的春行，而如今来自不同渠道的楼市数据，也给了老百姓这样的感觉。从2010年8月至2012年8月，我们选择了四个渠道来描述房价的变化，有一个便是来自真正的购房者，他们的感受中，限购两年以来，深圳楼市涨跌如何？
有诗句云，乱花渐欲迷人眼，说的是白居易的春行，而如今来自不同渠道的楼市数据，也给了老百姓这样的感觉。从2010年8月至2012年8月，我们选择了四个渠道来描述房价的变化，一是来自深圳市规划国土委的一手房成交数据，二是深圳三大中介公司提供的二手房数据，三是于2009年9月至2010年9月之间实地淘楼的价格变化情况，还有一个便是来自真正的购房者，他们的感受中，限购两年以来，深圳楼市涨跌如何？
深圳政府数据和民间感受差距大
有关数据显示，上个月全市新房成交均价21569元/平方米，相比前年10月刚限购的21513元/平方米，仅涨了56元/平方米，而这两年间，曾经一度降至15262元/平方米，跌了近30%。然而几乎没有一个购房者明显感受到了房价的下跌，尤其是那些勉勉强强买了房的市民，对于房价依然感觉怎一个高字了得！
深圳政府数据和民间感受差距大并不是次出现。早在2011年1月，深圳市市长许勤便曾出面援引官方数据称房价已下降20%，但引起民间质疑的声音，也引发业内人士对政府数据统计口径和方式的深入探讨。
“官方统计数据不够完善和真实。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。
首先，从深圳房地产市场现状，一手房和二手房的成交量比例约3：7，而政府公布的房价变化是占比较小的一手房成交均价；其次，所用的统计方法是将成交数据平均化，即把一手房成交的总价除于成交总面积，得出平均房价，这个结果具有欺骗性。因为深圳近年来关内楼盘减少，关外楼盘增加，并且新房成交较多的区域越来越多是偏远区域，它们的成交势必拉低均价。
取样调研和中位数统计法或更客观
“更有效的方式，是固定取样的长期调研。”邓志旺举例，就像CPI的调研方式，也是相对固定地将几种产品纳入调研范围，定期把它们的价格计算出来。
之前，西南财大教授甘犁在解读《中国家庭金融调查报告》时，也强调了平均数和中位数两种研究方式有可能得出截然不同的结论。“国外更多使用的也是中位数统计方式，比如深圳一年卖了30万套房子，按照每一套房子的单价排序下来，5万名的那套房子单价是多少，便是那一年的数据。”邓志旺介绍，从概率上来讲，中位数是正态分布，处于这个位置的数量规模也。以这个房价来做房价收入比也更科学。但是对于这一方式的被采纳，业内人士也多认为难度很大，首先是当前整个房价统计体系都需要修改，选择中位数统计法，要么做普查，要么做样本分析，而样本分析过程中取样太少不具有代表性，取样太多成本就会很高。
此外，还有深圳客建议，既然数据如此众多，老百姓不妨建立自己的物业池数据库，还可兼顾中位数统计方法。比如，在选中的某一中，按照不同的物业类型，选取其中的3-5个，每个小区，再按照不同的户型选取3-5个，每隔一段时间，通过三级市场了解一下上述数据，并从中排序得出中位数，相信长期监控下来，对于真正的房价涨跌，自会得出自己的结论。
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