[摘要] 3月房价论得到验证。而任志强在博鳌亚洲论坛上再次放言，称今年房价将稳中有升。新国五条细则出台已 过1个月了，尽管楼市调控政策不断加强，但是深圳房价上涨势头明显，那么2013年深圳房价将会走向何方?
编者按：2012年12月1日，地产名嘴、华远地产董事长任志强在公开场合分析了前两年土地市场供应量缩减的数据后，预言明年3月份之后房价将会有较大的涨幅，并称这是“历次市场波动变化的规律”。当时，业内人士纷纷表示不赞同此观点。
然而，4月1日中指研究院公布2013年3月100个城市（新建）住宅平均价格环比2月上涨1.06%，连续0个月环比上涨，涨幅继续扩大。3月房价论得到验证。而任志强在博鳌亚洲论坛上再次放言，称今年房价将稳中有升。
新国五条细则出台已 过1个月了，尽管楼市调控政策不断加强，但是深圳房价上涨势头明显，那么2013年深圳房价将会走向何方?
45期今日话题，房天下与您共同关注“今日话题:深圳房价涨跌分析 出手买房时机到了?”
新政落地 深圳超5成购房者看涨房价
3月1日，国务院发布新“国五条”细则，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。
对此，有研究机构称，个税征税方法成为本次房产新政策的亮点。二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收。部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款比例升至45%，极大提高了置业人群的购房成本。
在此背景下，房天下通过“新政首周我们在现场”的一线报道，对新政后首周市场情况进行调研报告。3月5日，深圳房天下走进4大热点置业，30个热门楼盘，深入调查了解楼市的动态。
对于深圳楼市上半年房价走势，41%的受访者认为房价或会小幅上涨，11%的受访者认为房价将会大涨，也有22%的受访者认为，新国五条的出台对楼市影响不大，房价不会有太大的变化。另外有7%的受访者看跌房价，5%的受访者认为房价会出现稍微的下跌，2%的人则认为房价将会大跌，买房的计划可以延迟。在调查的过程中，19%的受访者表示新政对楼市的影响不明显，不确认房价是涨还是降。[详细]
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深圳或重新确立房价增长限制目标
针对国五条以及国五条出台后的市场，不少受访表示，政策出台强化了调控将要长期化的预期，即调控不会放任房价过快上涨，一旦再出现房价过快上涨的现象，势必再加码调控。
从2011年中，深圳开始对预售的新建房产进行限价措施，被限价的预售新房备案价格被要求不得超过上年度同均价，或月度环比零增长等多项限制，但到2012年底，随着上一年度深圳房价控制目标的实现，来自业内人士的说法显示，深圳限价令似乎有所放松。肖小平认为，随着新国五条及细则的逐步落地，深圳或重新确立房价增长限制目标，如这一目标公布，限价令就将重新回归严厉。
“限价令一直也不是明文公布的政策，其更具有对开发商的震慑作用，当政府的房价控制目标压力较大时，限价令自然也会对房价有更多压制。”美联物业研究总监徐枫说。新国五条的细则要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）要制订本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）的价格控制目标，并于一季度向社会公布。“深圳市对于调控一般会严格按照要求执行，不会加码但也不会‘偷懒’。”一名业内人士说，按照新国五条细则表述，深圳会在3月底前公布房价控制目标。
世联地产研究总监、分析师吴志辉表示，限价政策可视为政策失败后，实现房价调控目标的政策保障。由于限价目标的弹性较大，地方政府一般倾向于设定较高的价格标准，预留较大的回旋余地。本次新政对限价和责任追究的表述较为严厉，近期新政刚刚落地尚未产生作用，房价上涨趋势依旧，地方政府迫于压力，或将在预售和备案环节设置较高的价格门槛，直接打压成交价格。“如果其他政策产生作用，并导致市场步入下行通道，则限价政策自动失效。但如果其他规定政策均已被执行但房价控制目标依然难以达成时，为避免被约谈，地方政府可能会突然出台严厉的房价控制目标。”吴志辉认为。[详细]
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新"国五条"细则或致房价于5月开始下行
新政细则对二手市场的压抑，或将迫使部分购房者“转战”新房市场，网上有些网友担忧会否反而带动新楼销售，对开发商成为“利好”，提价趁火打劫？
对此，前深圳绿景集团副总裁，前深圳市阳基集团董事、总裁张梧峰认为，新政细则中无论是提高二套房利率门槛，还是增加交易环节成本，都是在原有调控手段上升级加码，限购限贷并未松绑，因此无论对新房还是二手房市场都是冲击，改善型需求将会进一步被抑制。另外，深圳市场上近两年交易的二手房均按评估价登记，再出售差额并不大，一定程度上规避了看似很高的20%个人所得税。不过，张梧峰也提到，细则的出台，或将吸引更多者将目光投向、的商务、写字楼产品。
美联物业研究预计，随着房贷政策差别化继续升级，即对二套房以上的首付款和按揭利率将继续提升，不管提升幅度如何，在政策落实的头3个月内，一、二手市场合计的交易量至少要跌50%。价格方面，发展商为了抢客，将先于二手市场，一手房价下降幅度和速度将大于和快于二手房价，也将使得一手成交量相对有保障。美联预计，由于执行细则出台需要过程，房价快或将在2013年5月开始下行，由于调控政策本身遏制房价的时效有限，加之外部经济面相对稳定，房价预计在2013年年末企稳。[详细]
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深圳商品房仍有较大的供应量 中长期房价依旧看涨
去年，龙岗和宝安两区的刚需支撑了整个深圳市场85%的成交量。预计深圳未来几年商品房仍有较大的供应量，今年库存约1000万平方米，约需要3年时间才能消耗完，房企存在一定的销售压力。今年深圳商品房销售的主战场依旧是在由刚需支撑的龙岗和宝安两区，随着刚需改善型人群入市，大户型或者豪宅的成交将显著提高。
土地市场方面，戴德梁行华南区研究部报告指出，新兴产业研发的需求，促进了深圳以研发功能导向为主的工业用地创新利用；未来深圳新供应土地与存量土地重新开发预计将出现较大体量的保障房配建要求，新增建设用地配建保障房将成为常态；中长期土地供应的主要来源将是城市更新；为了留住产业和企业，深圳在出让土地方面设置限制条件支持总部企业建设，土地供应将继续支持总部经济和产业发展。
合富辉煌置业分析师龙斌指出，新“国五条”是近3年抑制多套房需求为主政策的延续，对于房地产市场将产生复杂效应，目前可见仅为部分效应。预计各地方细则落地以后，短期内将打乱二手市场的供求关系，需求出现流动，“但长期来看，对价格调整的影响有限，房价在中长期仍将上涨”。
纵然有种种严厉政策调控，龙斌认为政策难改市场趋势，今年的住宅市场并不悲观，经济反弹可期、今年13%左右的广义货币供应量增长目标、自住为主结合和抗通胀的市场特征及多年来严厉调控形成的“抗药性”等，都将消化政策的负面影响。
他认为，今年住宅市场将出现量减、价稳或小升的局面；自住主导的市场得以延续，其中刚需及改善型换房是热销的主力；之前限购不严的二三线城市及内地一线城市，量和价将出现调整，一二线城市和三四线城市的房地产市场产生分化，扩大限购将对供大于求的三四线城市产生不利影响，估计地方政府会力保市场的稳定，避免出现硬性负面的影响。[详细]
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