[摘要] 1月15日，世联地产在深圳总部举办2013年市场分析会。世联地产董事长陈劲松在现场表示，整体上，30年之内中国主要城市（包括一二三线城市）绝不可能出现，更不会出现像日本的情况，因为中国的市场还处在中期的城市化市场，人口完全是流动的，不能拿中国的房地产市场与发达国家的逻辑相比，也不能与发展中国家相比。
2013市场展望：需求无忧 一二线城市刚需住宅或
需求方面，从经济和人口的角度来看，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经济发展都是突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。在新型城镇化的推进下，我国经济从单核心逐步走向多核心，武汉、重庆、成都、长沙等城市形成的城市群中西部崛起，将继续吸引全行业目光。另外一方面，与美国、英国以及其他国家家庭部门需去截然不同的是，目前我国普通家庭资产负债表比较健康，加空间较大。加上十八大期间政府提出收入倍增计划，我们认为收入倍增是未来十年房地产市场需求的一大动力。 “收入倍增”计划将令家庭部门现金流可持续增长，提高居民的购买力，因此刚需、改善性需求会逐渐释放。
供应方面，定义滞后1.5年的新开工面积为潜在供应量，数据显示，2013年的潜在供应量虽然有所回落，但仍处于高位，因此房企仍需快速跑量。另外一 方面，世联监测的17个城市的数据显示，面积大于144平米的产品占比为34%，比面积小于90平米的产品高出8个百分点。四个一线城市中，面积小于90 平米的产品销售占比比面积大于144平米的产品占比高出18个百分点。世联代理项目成交的套数结构显示，面积小于90平米的产品占比高达45.8%，而面 积大于140平米以上的产品占比仅为13.6%，这说明在刚需和改善产品持续热销的情况下，部分城市的大户型产品积压严重。
综上，我们认为：2013年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。
2013市场展望：房地产市场的短周期波动 流动性的影响更大
过往我们判断市场时，通常会用M1来判断拐点，而M2大约等于商品房的总量。近这两年，随着金融改革的加速，利率市场化下的金融脱媒化趋势明显，直接融资的总量逐步增加，以往过度依靠银行信贷驱动经济增长的方式正在发生改变。因此未来判断中国的经济的指标更应该看全社会融资总额，因为政府和企业发债融资的方式正在兴起，房地产市场看信贷投放情况。或者说，跟踪M1、M2的数据，对市场的指导意义开始下滑。2013年，经济工作会议关于货币政策的表述里面有“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”这一句，这说明2013年央行依然会紧紧围绕着这一句来执行相关政策，整句的表述整体中性偏松。2013年，我们认为在整体通胀低位、就业压力凸显的背景下，央行将入场购汇满足当前高涨的结汇情绪，新增外汇占款数据回升从而带来流动性改善，同时，视经济的表现，降准降息也成为了可选项。因此2013年的流动性基本将保持中性偏松，对房地产市场成交量形成有力支撑。
2013市场展望：大房企市场占有率稳升 利率市场化成驱动力
我国房地产已经进入集中度提升的时代。2009年以来，中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上升，2012年前三个季度，前20名市场份额已经接近20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调控的常态化，未来市场集中度将会加速提升，而利率市场化已经成为房企集中度提升的重要驱动力。
从中国80年代的“物价闯关”可以发现，其时形成中国特色的“双轨制”，在“并轨”的过程中出现了市场轨拉动计划轨逐步靠拢，抬升计划轨中枢的现象。对比过去的价格改革，再观察近两年来的利率市场化的进程，可以发现利率也正在逐步形成双轨制，更加市场化的民间信贷利率正在拉动银行存贷款利率曲线向其靠拢，因此，这个“并轨”的过程导致了中国近两年来利率偏高的环境。同时，中间地带的信托和银行理财的规模日益扩张。综上，内部率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的大洗牌，促使房企的集中度正在显著提升。
2013市场展望：世联购房者信心指数持续攀升 增速放缓明显
2012年四季度世联购房者信心指数为57.0，较上季度提升0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续改善。四季度，由于央行频频通过逆回购释放资金以及财政存款的集中投放，流动性并没有恶化，房地产市场成交量始终维持在高位，促使购房者信心持续改善。尽管购房者信心已经连续四个季度提升，并再次创2011年以来的水平，但房价的上涨已经引起了购房者的不满，进而导致购房信心增速持续放缓。十八大以后，大多数购房者认为调控政策将维持现状或继续从严，且认为调控政策更多的是将依据房价或者经济形势的走势做出调整，可见，政府不会坐视房价不管，更不会让“强”的房地产调控再次功亏一篑。如果房价进一步上涨，将会产生两方面的后果，一会引发购房者的不满情绪，打击购房信心，另一方面，政府也会出台更严厉调控政策来防止房价快速反弹。
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