[摘要] 一年后，各地楼市房价到底降了没有？调控效果究竟如何？楼市拐点何时出现？针对这些问题，本报记者在上海、北京、深圳等一线城市跑楼盘，访中介，展开了实地调查。
上海
房“死扛”不
而在上海其他自住区域，只要房价没涨，就能被购房者视作“捡到了皮夹子”，一拥而上。例如3月19日开盘的位于上海闸北区的慧芝湖花园，开盘两天就几乎抢购一空，目前217套房源仅剩30余套可售。该项目此次开盘价为35000元/平方米，与去年开盘的一批房源价格相当。
同样的热销也发生在宝山区的保利叶语项目。保利旗下项目在楼市调控下向来灵活应对，快，送面积多，自然热销。此次保利叶语推出的317套房源均价17500元/平方米，较前一批房源单价下降了约1000元，虽说此次房源位置比前一批差，但若在楼市火爆时期开盘，相信开发商绝不会因为房源位置略差而主动。再加上有一定面积赠送，保利叶语3月27日开盘至今，317套房源仅剩一套可售。
相对于自住区域和中低价楼盘的“淡市热销”，调控针对的性高档住宅及大户型项目可能已感受到“这个冬天冷”。也是在4月16日，“静安”远中风华园二期推出186套房源，单价高达8万元/平方米-10万元/平方米。截至记者发稿，该盘已预订套数仅为4套。从网上房地产数据看，该楼盘的申报开盘时间为4月15日，此前近的一次开盘时间为2008年7月，当时的申报价格在每平方米6万元上下。可见开发商宁可冒着滞销的风险，也要逆市。
“现在上海的一家房地产咨询代理机构的老总每天都在劝开发商，可惜没多少人听他的。”一家上市房企营销总监向记者坦言。“开发商其实缺钱的很多，八个盖子十口锅，不停地转来换去。但市场情况比很多开发商预计的都要好，刚需购房者似乎比开发商更绷不住，成交量的回升比预期要快得多，因此没人愿意主动。”
二手房市场回暖超预期
同样的情况也发生在二手房市场。21世纪不动产上海区域市场的统计显示，今年3月份全市共有1.3万套二手房成交，环比提升63.1%。单从成交量来看，3月份成交已达去年1.29万套的月均成交水平，仅在2月短暂回落后便迅速恢复；而去年4月新“国十条”出台后，市场在5-7月间持续成交低迷，用了3个月时间才恢复至1万套以上。
“说实话，整个上海二手房市场趋势并不明显。我们把上海分成12个板块，每个板块挑选2个标杆楼盘作为研究标本，我们发现，这些楼盘目前价格仍在上涨的占6成，持平的占2成，下跌的占2成。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示。
21世纪不动产的调查显示，按户型看，房价上涨为集中的是中等户型，幅度在3%-7%；其次是小户型房源，能迅速被市场消化，房源较为稀缺，房价只涨不跌。
从二手房市场看，一年来调控对大户型、住宅的影响相对较大，尤其是客，这也是调控预期的一个现象。在以往客为活跃的联洋板块，21世纪不动产联洋二店分行经理叶文波透露，受调控政策的影响，客在该板块已基本消失，但他们并未真正远离，对房产市场仍时刻保持关注。
专注于二手住宅中介业务的德佑地产市场部经理蒋旭也告诉记者，目前住宅的趋势较为明显，普遍议价空间在10%左右。“客户受政策影响较大，一般业主只要诚心出售的，都会接受一定议价。”蒋旭告诉记者，该公司成交的房源中，幅度达到20%左右。不过，这种大幅是个别现象，要么由于业主对后市判断较为悲观，要么由于业主资金出现了问题。
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